淄博房价上涨这个锅,该让开发商背吗?

近日，证券日报发布了一篇文 章《大批三四线城市房价破万 回不去的是故乡》小编深有感触。随着调控的不断出台，一线城市成交量“速冻”，二线城市又冷又热，三四线城市的房地产市场崛起，不断升温，淄博也不是例外。

很多人就想淄博房价上涨是真是居住需求支撑的上涨，还是有外力的插手？比如购房者眼中“万恶”的开发商。今天小编就对淄博房价上涨做个“不成熟的小分析”，看看这个锅到底该不该开发商背。

小编一开始对于淄博房价上涨到底刮得什么邪风也不是很清楚，但是看到数据和周边城市的市场情况时，明白了。淄博房价的上涨主要有三个方面的影响：

供求关系的波动

（淄博住宅供给量走势）

从之前说过的，今年1月份时，淄博市场上的供给量较低，全市只有9402套，由于供求的不平衡，导致楼盘价格上升，成为卖方市场。即使后来供求关系趋于平衡，但对房价的影响已经产生，造成的波动很难说随着供求关系的平衡就停止。以公园世家在房产超市网的数据为例，房价从今年1月份开始上涨，截止到7月份已经实现了三连涨。

（公园世家房价走势）

为什么会出现供求关系的波动呢？原因是下面这两个

济南、青岛高房价的外溢效应

淄博房价上涨有部分原因是受济南、青岛今年房价上涨的外溢效应的影响，同时限购、限贷政策频出，这些需求就向其他的城市转移，今年房价上涨飞速的不只有淄博，滨州、聊城等城市房价上涨的幅度也很大。又加上淄博在限购限贷这方面比较宽松，楼盘的总量相对于济南、青岛来说少，房价就更容易受各方面影响而涨高。

（淄博周边城市房价分布图）

让我们来梳理一下济南近半年的楼市限购政策：

2016年10月2日

济南“限购令”出台。购买首套住房商业贷款较低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款较低首付比例由30%提高至40%。家庭用于购房的公积金贷款较高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款较高额度由40万元调整为30万元;本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭限购一套住房。

2016年12月26日

济南出台升级版限购政策。济南市户籍家庭限购2套住房，非济南市户籍家庭在济南限购1套住房，并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。此外，规范对开发企业、房产中介及承销机构的监管，切实制止预售商品房转让等炒房行为。

2017年1月17日

济南升级版限购细则出炉。根据限购细则,在长清区有两套房的,不能在限购五区内继续买房。外地人在限购区域内只能买一套房,且要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。限购期内,购房者须在房地产信息系统提交限购查询申请,符合条件的才能网签。

2017年4月20日

20日起，济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限都缩短至25年。与此同时，长清章丘也纳入限购范围，限购区域内购买的住房，要在不动产证满2年后才能上市交易。

据2016年山东省统计局的数据，济南做为都市圈中心城市，省会济南外来人口已近百万，而作为“双核”之一的青岛，外来人口已超过百万。由于以上限购、限贷、高房价的原因，导致很多在济南工作的淄博人形成回流，回到淄博买房，所以年后增大了需求量，去化迅速，开发商也不是傻子，嗅到了市场的味道，涨价变成必然结果。

淄博城镇化进展迅速

据山东省统计局的数据显示，2016年淄博市城镇化率达到69.11%，超过全省城镇化率（全省城镇化率59.02%），导致买房需求量增多。对供求关系产生了影响。尤其今年把淄博划分为了地区中心城市，未来还要把淄博发展成人口达到300-500万的I型大城市。城镇化是未来发展的大趋势，这方面是不可逆的。

小编有话说

淄博房子涨价开发商或多或少的都有推动作用，但不能忽略的是，市场还是占主导作用的。如果不是真的有需求量上涨的支撑，开发商也不敢这么硬气的涨价，毕竟没有需求量支撑的涨价，未来势必会受到市场的反作用。小编说这个也是希望购房者都能看清市场，对购房做出理智的选择。

但可以放心的是，虽然像淄博这样的三线城市长期以来处在调控的末端，但是随着全国性的银行信贷政策的收紧，房价上涨的脚步就会慢慢止住。不过遍地是均价四千多房子的淄博，是真的回不来了。

来源：淄博房产超市网