二线楼市房价正在被有预谋的爆炒

搜狐财经 2016-07-16 08:00:00
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二线楼市上涨的逻辑在哪? 最近一直有消息在爆炒二线楼市大幅上涨的消息,说上半年合肥和廊坊的房价涨的最快,超过30%,简单看了下,合肥去年底的房价大概是八九千的样子,今年已经一万一二了,确实涨幅不小。有人要问了,为什么二线城市会上涨,而且还涨的这么快? 这 种疑问并非没有道理,合肥人口780万,虽然也

二线楼市上涨的逻辑在哪?

最近一直有消息在爆炒二线楼市大幅上涨的消息,说上半年合肥和廊坊的房价涨的最快,超过30%,简单看了下,合肥去年底的房价大概是八九千的样子,今年已经一万一二了,确实涨幅不小。有人要问了,为什么二线城市会上涨,而且还涨的这么快?

这 种疑问并非没有道理,合肥人口780万,虽然也是人口流入城市,但流入量极少,有数据统计5年时间合肥一共流入了人口34万,跟北上深的500万根本没法 比。这么少的人口流入,让合肥的人口结构基本稳定,根本没有那么多的住房需求。而廊坊2015年人口450万,2008年的时候,数据是400万出头,换 句话说7年进入50万人,虽然比例不小,达到10%,要知道廊坊在这7年里到处盖的都是房子,而且已经盖的没有地了。虽然没有详细的统计,但感觉应该不止 20万套房子。

其次,从收入上来看更加奇 葩,2015年合肥人均工资达到63626元,即平均月薪5302元。可能很多人都没有想到,合肥平均工资如此之高,但时至今日,纵然薪资5302元,以 一套总价150万房子计算,首付2.5成,约37.5万,剩余贷款,等额本息每月仍需还款近6000元。换句话说,绝大部分的合肥人已经买不起合肥的房 子,夫妻两人加起来,虽然能够覆盖贷款,但如果按照银行房贷收入比不低于50%的红线的话,绝大多数家庭应该申请不到贷款。

第三,如果说北上深是核心,是中国的心脏,凝聚了太多的社会福利和经济资源,那么合肥、南京、廊坊、厦门这算什么?有多少有钱人混迹于此,恐怕还不如杭州和广州或者重庆多。如此来看,有人囤房或者有强烈的购买需求推高房价似乎也是立不住脚的。

第四,从未来角度看,合肥的小学生比例,甚至还是负增长的,所以也是没道理有这么高的看涨预期。

那么问题出在哪了呢?

也 许出在了库存上面,南京、合肥、苏州等城市的存销比较小,去库存周期仅仅为2个月左右,也就是说房子存货比较少了,所以一买就涨了。面对这种情况,合肥政 府出台限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。但结果是,在新政的前一天,合 肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见,所谓的地产调控,促销的效果倒是很不错,逼着开发商提前消费,这简直就是双十一啊。

其 实,库存小就要多盖房,多供地,至于限贷提高首付比例基本没用,这就是一次有组织有预谋的炒房行动,而这些被北上深挤出的资金,瞄准的就是库存小的二线城 市,然后集中火力制造恐慌,对于这些资金来说,见过了北上深的阵仗,你这点首付门槛,吓不住他的。有数据统计,年初以来合肥涌进的投资资金占比高达 30%,可见这些钱就是炒高房价的幕后黑手,也挤压着合肥这种二线城市居民的生存空间,毕竟跟炒房团比北上深都扛不住,更何况是他们。

(全国整体看 二线城市的库存数量依旧很大,只有合肥、苏州、南京等几个个别的地方,库存量下来了)

所 以这么看,15年过去了,炒房还是在中国大行其道,主要就是土地供给太少,不能用市场的力量来平抑价格,炒房团为什么不去长沙不去重庆,去那里就被干趴 下,因为土地多的像牛粪,这些地方的房价也一直没怎么涨。本来合肥也还行,基本够吃够住,但短期的大量投资资金涌入,还是打了个措手不及,这时候真正的调 控,就是要尽快放开土地,敦促开发商快速建房投入市场平抑房价,这才是市场的手段,也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期买卖的成本,让这些资金无利 可图自然也就退去了。

(本文仅代表作者个人观点)

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