租房还是买房 你怎么选?

在房地产调控一系列政策出台后,5月19日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布,内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等,从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中引起热烈反响的是,法规对房东方在租赁市场的责任中做了严格的规定,并以此保障租房人的利益。手段空前严厉,可见政府鼓励长租。在此背景下,你是选择先租房还是买房呢?

房贷利率或进一步上调

购房成本提高

从5月6日起,广州四大国有银行缩减了房贷利率优惠,首套个人住房贷款利率为较低基准利率,二套房较低为基准利率1.1倍。而在23日,有消息称,自2013年贷款基础利率(LPR)机制正式运行以来,时隔43个月后,1年期上海同业间拆借利率(Shibor)首超1年期贷款基础利率(LPR),多家银行人士称,近期同业市场利率上升较快,而且为了迎接央行二季度的MPA(宏观审慎评估)大考,银行内部已经进行了存贷款的重定价。贷款基准利率会上调,那么根据贷款基准利率增减而来的房贷利率也势必会跟随上调。至于利率会提高到何种地步,还需看美联储加息情况,这势必影响我国利率水平。有媒体指出,当美联储加息后利率为3%时,我国利率在6%附近较为合适。

以购买一套300万元的首套房为例,其中商业贷款210万元,如果按此前的8.5折计算,贷款30年每月还款10233元,总计利息158.4万元。按基准利率4.9%算,每月须还款11145元,月供增加912元,总计利息191.2万元,增加32.8万元。如果未来利率进一步提高,月供和利息将进一步增加。首付比例和房贷利率大幅提高,买房成本迅速上升。对于购房者来说,应该衡量增加的部分资金是否在自己的财务承受能力范围内。 经济学家马光远认为,这次楼市肯定“变天”,房价的明显松动应该在6月份之后。

政府多项措施鼓励长租

房企涉足租赁谋转型

目前一些城市的土地出让已经加入了“竞自持”环节,分析师肖文晓认为,这一方面是控制土地市场过热,另一方面也是响应建立“购租并举”的住房市场在土地出让环节作出的新探索。包括北京出现了自持100%的地块,广州出现了自持比例超过50%的地块,这些房企的自持物业,未来都有可能成为房企开展住房租赁业务的试验田。

同样,《条例》鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,当地政府应给予相关政策支持。

肖文晓表示,已经有房企涉足租赁这一块。比如万科在2016年年报中就提到“单一的经营模式”亟待转型,将积极布局“长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务”。万科旗下长租公寓品牌“泊寓”也已在上海、广州、厦门、合肥等地布局。而绿城服务则在2015年底与成都长租公寓品牌优客逸家,共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司,计划收集管辖项目里的公寓资源,统一装修后进行长、短期租赁等。租房市场是一个很有诱惑力的蛋糕。

链家数据显示,2015年全国有接近1.6亿的人选择租住,预计2020年将达到1.9亿,2030年这个数字将达到2.7亿。对于正在遭遇商品房销售市场规模天花板瓶颈的房企来说,这么大一块需求为其多元化发展提供了更多的可能。比如近期万科就入股了链家,不排除本身就是在为其进入存量房的销售和租赁市场做一种尝试。

仅考虑租金和房价

租房更划算

一边是买房成本不断提升,另一边是政府鼓励长租,那么从现在的广州楼市来看,租房和买房相比,哪个更划算呢?肖文晓分析表示,根据广州市房地产中介协会监测统计,2016年全市住宅租金均价为39.89元/平方米。根据统计,2016年,全市一手住宅的网签均价为16582元/平方米。按这两个数据估算,广州的房屋租售比达到了1:416,远超1:200到1:300的国际标准。从现实的租金回报率来看,按照当前的房价和租金水平,广州绝大部分房子的出租回报率都只有2%左右,还不如一些低风险理财产品的收益。所以,如果仅仅考虑租金和房价,显然是租房更为划算。

问题在于,现实当中人们还要考虑其它问题。比如落户需要房子,子女教育需要学位房等等。再加上这些年来房价高涨、房子已经成为很多人心目中抵御通货膨胀,实现资产升值的“硬通货”,所以但凡有了点条件的都会想去买房。