不再满足于盖房子 出海房企开启造城模式

澎湃新闻 2017-02-05 08:00:00
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包括碧桂园、华夏幸福、绿地、万达等在内的诸多大型中国房企,不再满足于对海外市场的单纯资本输出,而是以产业地产的模式,与海外市场在技术、资源等方面深入对接。

包括碧桂园、华夏幸福、绿地、万达等在内的诸多大型中国房企,不再满足于对海外市场的单纯资本输出,而是以产业地产的模式,与海外市场在技术、资源等方面深入对接。中国房企的海外开发进入了明显的产业资源整合周期。

绿地与平安信托等联合收购的旧金山市牡蛎湾项目

“中式”产业新城海外扩张

2016年,紧跟“一带一路”战略,华夏幸福先后与印尼、越南、埃及、印度签订了4个海外产业新城协议,加速拓展具有产能合作潜力的重点国家,同时积极打造产能合作平台,携手中钢冶金、浪潮集团等大型中资公司联合出海。

2016年5月,碧桂园宣布拟与力宝集团、盐田港集团在印度尼西亚的爪哇兴建一座总投资约139.5亿美元的工业园区;年底,在马来西亚,碧桂园与总市值超过6万亿元人民币的36家中外龙头企业(机构)集体签约,计划共建国际产能合作新城。而在这之前,碧桂园已带动广东长大、华山国际、中建南方等70余家中国企业集体出海。

去年1月底,万达集团与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录,拟投资100亿美元在哈里亚纳邦建设万达产业新城。项目一期占地约13万平方公里,计划引入软件、汽车、机械、医疗等产业,同时规划建设万达文化旅游城及住宅新区。

绿地控股董事长张玉良曾表示,住宅产业的高峰期已经过去了,“但产业地产还会有很大的增长空间。”

早在2012年,绿地开发的韩国济州岛项目就有部分产业园的概念;2015年2月,绿地宣布在马来西亚投资3平方公里的科技产业创新园区;2016年8月,绿地与平安信托等联合收购了总投资逾10亿美元的旧金山市牡蛎湾项目,希望能够将其打造成为美国科技成果输入国内的窗口,带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作;同年11月,绿地又与马来西亚周边高速公路项目签署合作备忘录,计划参建马来西亚吉隆坡“大马城”等两个大型项目的投资开发及基建施工。

尽管还没有打造产业新城,但招商局集团也希望能够在海外产业地产市场上分得一杯羹。2016年7月,招商局集团董事长李建红透露,招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口,这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合,希望以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”,为中国企业“走出去”提供支持。

是新机遇,也有新风险

“中国房地产的黄金时代已经远去,必须借助中国海外贸易和投资的势头寻找新的盈利点。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为,如今出海房企的开发内容、未来的业务延伸相比以往更加宽泛。同时,一些房企如碧桂园、绿地等在海外已有开发项目,可以利用这些资源进行深层次开发。

目前,进行海外产业新城布局的中国房企多为资金雄厚、经营能力强的大型房企,且多选择进入东南亚国家。

戴德梁行大中华区海外投资部亚太区董事谭晋承等专家普遍认为,“一带一路”战略提供了很多机会,同时东南亚的投资门槛稍低,且具有较大的投资回报空间,而这些区域也需要投资,因此双方具有较强的契合性。

“长远来看,这一定是个趋势。”第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善直言,每个国家都希望进入的企业能够对当地的实体经济发展有实质性的价值,但简单的房地产项目开发不会给一国经济带来长远有效的发展,甚至可能因为推动当地房价上涨引起民众的反感。事实上,这些国家更希望通过中国优势产业资源的整合,给本国带来更大的发展。而中国房企投资产业新城,也可以争取到地方政府更多的政策优惠和政治环境的保护。

研究院智库中心研究总监严跃进表示,通过布局产业新城,房企能够更好地开拓海外市场,尤其是国内很多房企提出了大健康、大消费、大金融等概念以后,能够更好地和海外消费市场进行匹配;另一方面,也体现了海外市场对于国内地产企业的认可。通过布局此类项目可以扩大国际化的经营能力,同时对冲国内市场经营的风险。因此,“此类投资将被持续看好。”

不过,尽管看起来很美好,但几位业内人士一致强调,房企海外投资建设产业新城的举措仍然存在诸多风险。

甘启善坦言,除了对房企资金的要求,一些国家在政策、税收、文化等多方面都与国内市场相去甚远。因此,在开发的过程中,开发商不仅要注意保证财务的稳健,还需要深入了解当地市场,熟稔该国法律法规,注重当地文化等。

“海外政策和市场的变动,本身要更为复杂,所以要建立一个比较有效的风险管控机制。”严跃进强调,投资海外产业新城,需要提高商务谈判的能力,比如过去部分央企进入海外市场,就因为过多的纠纷拖延了投资进程;此外,还要注重汇兑风险等,尤其是要做好金融层面的防护。

不仅如此,严跃进认为,“重点是要通过产业新城的建设来培育新技术,尤其是高端技术,要和国内的新型城镇化等建设进行紧密结合,这样才有利于技术的反哺”。

卢文曦称,比较稳妥的方案是与当地有实力的开发商合作,或与国内的基建项目同行,可以较大程度地降低开发风险。

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