80后90后热议:卖了房 带上600万回家养老

“地铁一响，黄金万两”，“升值2倍，我就卖了房，带上600万回家养老”，在恒大地产某售楼处，前来签约购房的80后、90后热闹地讨论着购房这一话题。

根据恒大公布的7月未经审核的运营数据，恒大7月合约销售金额约为人民币430.1亿元，较2015年同期增长205.0%，较去年同期增长37.2%。这样的速度远远超出中国GDP上半年6.7%的增速。

恒大在8月9日公告中透露，将2016年度销售目标上调至3000亿，较之前的2000亿目标增长50%。这一数据比宁夏2015年全年的GDP还要多。

如此规模的销售背后，是上半年房地产市场的火热。而杠杆的提高，成为这一轮房市热潮的起点之一。“新房首付只要20%，用5倍杠杆享受今后的房价上涨红利”，一位房地产中介告诉记者。

银行正成为支撑狂飙楼市的“钱袋子”。除了央行信贷数据，各大银行的财报也在传递着房贷增长的信号。

8 月25日、26日，建行、农行分别公布上半年业绩。作为传统的个人房贷供给大户，建行今年上半年在个人房贷投入上领跑。数据显示，随着房地产销售的火热， 建行上半年个人住房贷款余额和新增均保持同业首位，上半年新增个人住房贷款4077.82亿元，同比增幅14.7%。上半年农行新增个人住房贷款超 3110亿元，同比增幅16.11%。

不过，相比之下，公司类贷款的投放则显得非常冷清，甚至出现同比增速大幅放缓的迹象。数据显示，上半年建行公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元，增幅1.09%；农行则较上年末新增1175.58亿元，但与去年同期相比却少增超2000亿元。

与贷款给中小企业需要承担的风险相比，房贷确实算是银行贷款的优质资产。一位国有银行的工作人员告诉新京报记者，“尤其是一手房几乎没有不良率出现，只要不烂尾，后期销售顺利，那么对银行来说不存在太大风险”。

专家建议警惕高杠杆风险

“我和父母在京的两套房账面资产过千万，但其实毫无幸福感”，在北京工作的郑思远告诉新京报记者。在郑思远看来，两套房都用于自住，每月要还房贷，房价一直在涨，但刚需住房又不能卖。

2008 年金融危机后，美国和日本的居民房贷余额均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本。对此近期已经有多位经济学家和分析师发出警告。中国银行 业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在最近的公开演讲中再次提到中国居民杠杆率的问题。

巴曙松给出一组数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

中 国居民房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍 在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的水平，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

“经济规律是不可违背的，但谁也不知道泡沫什么时候破”，郑思远这样告诉新京报记者。不少购房者都有和郑思远类似的忧虑，但看着不断上涨的房价，入市者依然踊跃。

房 贷猛增与多个热门城市为遏制地价、房价快速走高酝酿重启“限购”成为近期的热点，新华社昨日发文，忧虑高杠杆风险是否能得到遏制，认为“限贷”与“限购” 一道的调控政策“势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之间的关系”。

上海似乎已有苗头。据外媒报道，上海市考虑收紧房地产政策。上海市住建委昨日回应称，近期本市房地产市场交易量虽有上升，但交易秩序正常，总体保持平稳。关于近期社会上有关购房信贷新政的传言，市住建委明确表示，没有研究过此类政策。 新京报记者 刘素宏

【声音】 

国泰君安首席经济学家林采宜：

货币政策已经走到极限

新京报：7月份M1同比增长25.4%，是2010年6月以来较高，M1与M2“剪刀差”进一步扩大；发改委也撰文称，货币没有进入实体经济，很多都进入了金融属性很强的商品。对此你怎么看？

林采宜：实际上，货币进入金融领域（而不是实体经济）这个现象不是今年的事情，而且最近五年来这个现象越来越严重。

现在的情况是，人民银行不断降准降息已经大概3年了，M2扩张的很快，但是实体经济融资难融资贵的问题并没有得到有效的解决。

从融资难的角度上来说，央行的宽松变成了商业银行间的宽松，同业资金的规模上涨得非常快，大部分的钱进入到了金融这个池子周转，导致（银行间）同业资金的规模膨胀程度远远高于银行对企业的信贷扩张程度。

融 资贵的问题上，央行的基准利率一降再降，但决定企业贷款利率的是两块，一块是基准利率，一块是风险溢价，而风险溢价最近一段时间在不断上升。因为宏观经济 不好，整个GDP都是下行的。在这种情况下，风险溢价的上升冲销了基准利率下行的影响，所以企业的实际融资利率并没有下降。

新京报：那么你认为货币“脱实入虚”这个现象会在未来一段时间内有所缓解吗？

林采宜：我觉得短时间内很难缓解。

新京报：有观点认为，货币政策可能剩下的选择不会太多，财政政策会在未来占主导作用？

林采宜：目前来看，货币政策已经走到极限，有面临“流动性陷阱”的风险。因为货币政策解决的是周期性问题，而中国经济面临的主要是结构性问题，所以这就相当于你得了关节炎来用感冒药，不管用。

兴业银行首席经济学家鲁政委：

要保证流动性合理适度

新京报：有观点认为，中国面临流动性陷阱，你怎样看？

鲁政委：成熟经济体所谓流动性陷阱的一个背景是已经负利率，但贷款还是出不去，很像凯恩斯教科书中讲的，利率变成水平线，利率不因货币供给量增加而下跌，现实表现是持有货币，但不花钱。

而对比中国的情况，城市基础设施有很多短板，有用钱的需求；国有企业也有用钱的需求。不花钱和花钱没效率是两个概念，我们现在的状况和成熟经济体所谓的流动性陷阱还不一样。

新京报：如果没有流动性陷阱，那如何解释M1偏高？为什么有那么多钱躺在账上？

鲁 政委：前几年，我们一直被融资难融资贵问题困扰，并用了降息降准、逆回购、PSL(抵押补充贷款)、地方债置换，对中小企业定向措施等等手段。现在企业手 中有钱留在账上，恰好说明融资难融资贵的措施起到成效。企业有闲钱在账上也是正常的，把拿到的钱一下子都花去反而不正常。企业目前正在修复资产负债表，并 且现在利率低，企业的钱留在账上的机会成本低。

另 外一点，从技术角度分析，M1偏高主要受大规模地方债置换影响，去年3万亿、今年6万亿，过去从未有过如此大规模的地方债置换，而在地方债置换的过程中， 可以大致理解为企业之前的贷款直接转换为银行存款，大部分可能以活期存款的形式留在企业账上，也增加了M1。而从居民角度讲，买房交易也会产生大量的活期 存款，另外，现在银行理财紧俏、互联网理财规范后利率低导致交易没有之前踊跃，这些都导致存款增加，也就是M1增加。

新京报：针对目前的情况，降息降准会成为下一步的主要手段吗？

鲁政委：下一步不一定降息降准。央行定调为稳健的货币政策，降息降准再回笼资金，也不意味着额外的宽松，何必那么在意降息降准？保证流动性合理适度就可以。 新京报记者 刘素宏 宓迪