专家称限购重启 信号意义大于实际效果

所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，与中央一再表态的供给侧改革攻坚，比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。过去“10年9 调”，已经准确无误地告诉市场，在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下，任何一次在“需求端”的抑制，不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在货币政策宽松 依旧，“资产荒”山雨欲来的形势下，此轮调控积蓄的下一波反弹力度，或许会更大。

8月最后一天，厦门和武汉这两个东部和中部的代表城市，相继在下午和晚上出台了“限购令”和“限贷令”。自此，作为今年上半年楼市“国之标杆”的二线热点城市，基本上都亮出了调控楼市的姿态，包括此前发布新政的南京、合肥、苏州。

不过稍加留心可以发现，所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，与中央一再表态的供给侧改革攻坚，比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。而且，本 轮楼市调控，地方政府畏难情绪、敷衍之态昭然。突出地表现在，地方政府既要贯彻落实上级指示，又不想让本地楼市降温、土地少收钱，最后出炉的所谓“调 控”，信号意义大于实际效果。比如，厦门和苏州虽重启限购，但尽显对伤及购买力的担忧，苏州限购更是近乎“虚设”，武汉和南京对二套房贷杠杆的限制微乎其 微。

另外，近日上海楼市调控传闻，在促成交易火爆的同时，还发酵成又一轮“离婚潮”， 令人啼笑皆非。尽管上海市政府立即辟谣，但市场坚称“宁可信其有不可信其无”：8月30日的新房成交逆天突破了2000套，冲上了年内单日成交三甲，甚至 为29日的2倍，8月31日的成交量达到1123套，9月1日接近千套，这已是上海商品房单日成交连续8天过千套。相伴随的是，沪上各区民政局窗口排起了 离婚长队。为应付收件压力，徐汇区民政局甚至发布离婚限号的公告。

无独有偶，今年上半 年，南京结婚仅比去年同期增加2318对，但离婚却比去年同期增加了6437对，增长了41%，这与今年上半年南京楼市成交量翻倍，地王频现，房价暴涨 35%(在全国排名第二)完全是一样的节奏。2015年，深圳二手房市场离婚购房比例高达47%，当年深圳房价暴涨47.5%，购房需求可见一斑。

不可否认，过去10年，买房是创造个人财富的最优介质(没有之一)，特别是对于普通百姓。今年上半年，银行拼命给老百姓(603883,股吧) 加杠杆，新增房贷额增长113%，信贷全面“散户化”，而企业贷款却在收缩。在京沪深等热点城市，银行更是大打“价格战”，房贷利率逼近银行融资成本。同 时，避险保值也好，获取资产收益也好，老百姓也在拼命加杠杆。2015年，深圳平均按揭6.5成，假离婚将杠杆逼近极限。今年上半年，深圳贷款买房占 93.7%，可谓用足用尽杠杆。

数据显示，今年上半年，按揭新增2.36万亿，比 2015年同期增加1.25万亿，增幅为113%。7月份，居民中长期贷款新增4773亿元，占新增贷款的102%，同期企业贷款却出现2007年以来首 次单月负增长。目前，居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2006年的15%上升到今年上半年的39.5%，2016年底将达到43%，接近美国 “次贷”危机前的水平。2016年半年报显示，银行信贷个位数增长，而按揭平均增长20%。

值得探究的是，是什么促使开发商敢下注土地市场，不计成本地“造地王”，刺激财务投资大鳄高杠杆操作，抢食地产股权呢?根本原因在于，他们继续按照过去的思 路去洞悉调控政策。一则，在经济转型完成之前，国家不敢收紧货币政策、不敢刺破楼市泡沫;二则，“三期叠加”的阶段，地方政府要钱的地方太多，对楼市的依 赖无以复加;三则，货币宽松而长端利率下行至历史较低，“资产荒”已经逼近，这完全是资产泡沫化来临的节奏。

从国际经验看，居民快速“加杠杆”，往往是楼市泡沫化的征兆。与此同时，将房地产作为基础优质资产，借助“高杠杆”开展资本运作，实现财富的数量级累进，这 是楼市泡沫深化的标志。近期，宝能和恒大逐鹿万科股权，融信在上海上演“蛇吞象”，显示楼市的金融属性无限地延伸。民营企业频频以数倍于自己体量的资金斩 获地王、抢食龙头房企，销售回款或自有资金根本不足以支撑。借助通道和“加杠杆”，银行理财已彻底沦为富豪们资本运作的“嫁衣”。媒体披露，上半年219 宗全国地王中，银行资金就提供了10万亿元。楼市越吹越大的泡沫，就像是一个无底洞，吸走了大量本来准备支持实体经济的资金。

既然如此，难免市场顺势推演，按照目前的地价水平，热点城市房价在未来5年翻一倍是情理之中的事情。一个突出的例子，就是在经济基本面并无剧烈变化的情况 下，民间投资增速屡创新低。实体经济“脱实入虚”甚嚣尘上，企业主“弃工厂投房产”频频见诸报端。近期有报道称，A股上市公司年度盈利不足 1500万的有300多家，超过上市公司总数的10%。而1500万是什么概念?仅仅可以买到京沪深主城区一套房产。怪不得，近期“关厂炒房”“离婚炒 房”甚嚣尘上。据财经网(博客,微博)报道，作为我国制造业较大基地之一的东莞(楼盘)，2015年至少有4000家企业关门。换言之，对于创业者来说，目前10%的A股上市公司，其一年的净利润不足在沪深购置一套中位价格的房子，很多上市公司加重地产副业。

随着房地产“抽血效应”强化，资产泡沫化倾向向各个角落渗透，甚至到了加拿大、美国、澳大利亚等发达国家。但纵观全球，没有一个国家像我国一样，没有遗产 税、房产税、累进个人所得税等来调节个人综合收入，个人卖房的高额收益所得却完全是税后净收益，本应负担的个人所得税、营业税、契税和费用等，也统统转嫁 给买方负担。个人持有不动产，也没有任何税费要负担。总之，在当今的中国，买房是任何渠道都比不上的投资方式。

政府辟谣，却无法让离婚买房“逆天”不再上演。当然，地方政府认为，离婚买房逃避了限购限贷，过度加杠杆，助长投机炒作气氛，留下了金融风险隐患。从风险防 控的角度看，这是必要的。但从政府治理要求和常识上来讲，笔者认为，不应该出这样的政策。一方面，当前我国正在经历阵痛的结构调整、产业升级、经济转型 等;另一方面，伴随资产泡沫积累的是，我国的贫富差距将进一步扩大，“中等收入陷阱”将无法跨越;最后，愈演愈烈的资产泡沫，正在让系统性风险渐行渐近。 如果地方政府还在敷衍，还在蜻蜓点水般地在“需求端”做表面工作，如果还在妄图通过刺激楼市泡沫，延缓“土地财政”和“房地产依赖”的模式。毫无疑问，市 场预期将又一次自我实现。

事实上，市场不买账，折射出流动性宽松的驱使下，优质资产极 其匮乏的“资产荒”局面，已到了恐慌的地步。同时，这也是资产泡沫已来临的新时代下，居民对于财富载体、获取财富途径的一致认定。如果要检讨，一是要重新 审视地方政府的调控政策，属于伦理范畴的婚姻和属于财富范畴的房子，本来不搭嘎，不应该扯在一起。百姓为何百折不挠地诉求住房，这才是调控政策的起点;二 是流动性宽松、安全资产稀缺，房子是财富较佳载体的情况下，要重新审视，如何规避地方靠楼市激活经济的短期行为，让源头上的资金回归到实体经济，寻求来自 于实体经济的财富增长。

关于资产泡沫，2014年中央经济工作会议就提出，要“化解泡 沫化风险”;2015年5月，权威人士警告称，“高度警惕以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”;今年5月，权威人士又指出，“制造泡沫的教训必须要吸 取”等;今年7月19日起，新华社罕见地连续三日发文提示楼市风险;7月26日政治局会议上，管理层再度强调“抑制资产泡沫”。

从中央表态看，经济“去房地产”依赖的路径，即“三去、一补、一降”的供给侧结构性改革;楼市“去库存”的路径，即与农民工市民化高度契合或同步推进，而不 是“加杠杆”去库存;“抑制资产泡沫”的路径，即让住房回归居住面目和属性，杜绝投资炒房和地方政府炒地等等，这些都非常清晰。但结果呢，供给侧结构性改 革无明显进展，房地产投资依赖却越陷越深，“去库存”异化为刺激楼市，纵容炒地炒房，楼市从过热走向严重的泡沫化。

过去“10年9调”，已经准确无误地告诉市场，在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下，任何一次在“需求端”的抑制，不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在 货币政策宽松依旧，“资产荒”山雨欲来的形势下，此轮调控积蓄的下一波反弹力度，或许会更大。从上到下的决策链条，要本着对楼市暴涨暴跌负责、对中国经济 安全和金融稳定的大局负责的角度出发。综上，笔者认为：

首先，要对又一次“被预期”“被绑架”的本轮调控及时叫停和纠偏，以地方主体责任为政绩考核依据，评判地方要员是否落实中央政策指示，让地方调控真正做到打击炒作、清退无序杠杆。

其次，中央政府有必要尽快拿出雷霆手段，破解市场预期。这就需要向市场传递一个明确统一的政策信号，并让市场感觉到，抑制资产泡沫政策是严肃的，不是延续政 策妥协和政策被绑架的一致预期。今年以来的信贷投放，已经证明了严重的“脱实入虚”，实体企业和金融机构都在套体制的利、套国家的利。

再次，在京沪深等大城市，房子代表着能够在城市立足、获得社会地位认同、中产阶层标配、获得均等化的公共服务的载体，要重新审视住房政策和住房保障。9月1 日，上海市排名前列中级人民法院审理了一例经济适用住房租赁纠纷案例，最后裁决房主和出租人之间的租赁合同无效，这是我国住房政策和住房保障积弊的显示。需求 端一味地“堵”不仅解决不了问题，反而助长了需求恐慌性入市和房价暴涨，还徒增金融风险，不如在供给侧做好资源合理分配和公共服务均等化。

此外，接下来一方面还要革新“一行三会”现有的各管一块的监管模式下，少有地带为虚拟经济投机炒作输血的局面;另一方面，在第三产业业已成为经济增长排名前列动力，经济韧性和回旋余地较大，全社会就业弹性较足的情况下，适度收紧货币政策具有釜底抽薪之效。