房企2016万亿债市融资 高成本拿地要做好过冬准备

21世纪经济报道 2017-01-24 08:00:00
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2016年前三季度,地产行业突如其来的繁荣,让房企的胆子也大了起来,大规模举债已经成为业内常态。中原地产研究中心数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。

2016年前三季度,地产行业突如其来的繁荣,让房企的胆子也大了起来,大规模举债已经成为业内常态。中原地产研究中心数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。

这是地产行业全年融资额首次突破万亿。不过随着四季度,政策的收紧,全行业发债量出现断崖式下跌,“钱紧”阴云满布整个行业,不少房企不得不“出海”举债,根据Dealogic的数据2016年仅12月份一个月,房企海外融资总额折合人民币162.51亿元,其中债权融资占比57.61%。不过随着发债难度和成本的增加,市场推测2017年房企的日子可能有点“难熬”,打破刚兑的风险出现。

大型房企发债成本看齐国债

2016年,发债成为地产行业大举融资的不二法门,根据中原地产研究中心数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到1.14万亿元,同比同口径上涨26%。

整体来看,债务成本不高,也是房企趋之若鹜的重要原因。根据同花顺统计,房企发债成本在2.9%~8.2%之间,平均成本为4.6%。一些大型房企的发债利率,甚至堪比国债,如金融街,去年10月份金融街称:公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)分2个债券品种,“16金街01”,发行总额5亿元,票面利率2.9%,债券期限5年,附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权;“16金街02”,发行总额20亿元,票面利率3.2%,债券期限7年,附第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。2.9%的年化利率,不仅创下2016年地产行业发债利率新低,甚至逼近国债的收益水平。

无独有偶,保利地产的债务成本也十分低廉,去年1月14日晚间,保利房地产(集团)股份有限公司宣布,据网下机构投资者询价结果,经保利地产和联席簿记管理人协商一致,最终确定2016年公司债券(第一期)5年期的票面利率为2.95%,发行规模为25亿元;7年期的票面利率为3.19%,发行规模为25亿元。

根据同花顺统计,2016年地产企业发债利率在3.6%(含3.6%)的债券数量达到53只,占比超过1/10。

发债成本较高的房企,主要是一些中小房企,如银亿房地产股份有限公司去年共发行债券三次,票面利率为8.20%。债券品种为3年期。根据同花顺统计,利率超过8%(含8%)的债券仅有18只,涉及9家企业。

恒大地产的发债成本则中等偏上,去年3月份,恒大地产2016年非公开发行公司债券(第一期)——--“16恒地01”,发行总额100亿元,票面利率6.98%,债券期限4年,附第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。

中债资信的一名分析师对21世纪经济报道记者表示,一方面,宏观经济仍在底部徘徊,地产行业却一枝独秀,自然受到资金的青睐。另一方面宽松的货币环境降低房企融资成本,根据贷款基准利率来看,房企通过银行贷款融资成本已达到2004年以来最低水平,而通过公开债务融资成本则较贷款融资成本更低,低廉的融资成本推升了房企融资积极性,进而促进房企融资进行投资。

或现打破刚兑局面

不过随着四季度地产行业政策收紧,开发商发债融资规模呈现断崖式下跌。

中原地产研究中心数据显示,2016年第四季度,房企债券融资仅为1100亿元,相比三季度总发债量3480.7亿元减少了68.4%。其中12月份,房企合计债券融资为126.7亿元,仅占全年融资总额的1.11%,是近一年来的最低点。债券利率则出现了抬头迹象,资金成本开始加重。

中原地产的数据显示,房企2016年12月以来发行的债券利率在4.2%-5.5%之间,前三个季度4%左右的平均利率出现明显上升。同一企业不同时点的发债成本也大相径庭,以首开股份为例,2016年12月底,首开发行面值20亿元的债券,发行利率为4.8%,而其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%,在两者期限相同的情况下,前者比后者提升了34.5% 。

成本升高,难度加大,房企将目光转向海外,根据Dealogic的数据,去年12月份40家大中型房企海外融资总额162.51亿元,其中债权融资占比57.61%。这个趋势在2017年仍有扩大迹象,如刚刚开年,中国奥园3年期2.5亿美元债利率最终定在6.35%,摩根大通预计,中国发行人将于2017年在离岸债务资本市场发行1010亿美元债券,其中260亿美元将为高收益债券,地产行业将是很重要的组成部分。

中原地产首席分析师张大伟指出,债券是房企各渠道融资中,价格最低的资金来源。不过随着国内发债遇阻,发债利率不断升高,房企面临的压力越来越大。特别是前期拿了较多高价土地的企业,因为杠杆较高,后续开发成本也将会上升。从目前的情况来看,2017年地产政策仍是严控,这会让一些成本控制不佳的房企出现资金链紧张,有些房企甚至有可能出现违约。

广东省内一家中型房地产企业的董事长也对21世纪经济报道记者指出,大水漫灌式的方式已经不可能再现,流向房地产行业的资金已经“退潮”,再加上政策“紧箍咒”,按揭贷款的增速快速下降,房企今年的日子可能难熬。高成本拿地的开发商要做好“过冬”准备,债券刚兑有可能在今年打破。

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