邓聿文:房价调控或加码 但泡沫不会破

政府可能采取的办法是：加码调控，使房价在现有基础上维持稳定，或者略有下调，但不会主动去刺破这个泡沫。

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专栏作家 邓聿文

今年三月底，中介带我去某个楼盘看房，回来时叫了一辆滴滴专车，司机看上去五六十岁，途中听我和中介议论房价，也插嘴进来。我说北京房价有可能下跌，因为3 月份正是全国房价尤其是一线城市房价阶段性高点，随后一些地方出台了严控措施。司机则很不以为然，他说北京房价不可能下跌，并给我讲了三个理由：一是全国 只有一个北京，有钱人都往北京跑，都想来北京买房；二是政府需要房价来做政绩，房价下跌对政府没好处；三是现在放开二胎，大家都要提前预备一套房子。末 了，司机说，别看我文化不高，但水平特别超过一般大学生。仔细琢磨，这个司机谈的这几点理由还真是这么回事。

从那时起，包括北京在内的一线城市的房价进入盘紧阶段，成交量则大幅萎缩，深圳二手房环比还略有下降，持币观望情绪浓厚。二、三线城市，尤其是一些强二线城 市、包括一线城市的周边小城，接过涨价棒，房价呈强劲上扬走势。与此同时，相对房价，地价更是连创新高，三、四、五三个月，每月地王都被刷新。比如四月， 北京昌平和大兴两地六环以外的地方，房企拿地的价格都超过4万。按照这个价格，这两个地块的房价至少要达到7万才不会亏本。想想看，十三陵脚下的房价7万 是个什么概念？也就是现如今北四环一带的价格。很多人打死也不相信，我也不信，除非房价真是疯了，不过，万达老总王健林去5年曾放言，北京房价5到10年 内将突破10万，对比一下，郊区7万似乎也并非不靠谱。

五月据说是“地王月”，有报道称，根据房地产中介机构的不完全统计，5月全国出现69宗“地王”，其中一二线城市成为疯狂的主力军，特别是二线城市，69宗 “地王”就有56宗。房企不是做慈善事业，也不是傻子，如果不是预期房价有大幅上涨，或者至少不会下跌，是不可能以如此高的溢价拿地的。

有人说，中国的房地产市场就是一个庞氏骗局，大家都认为投资房地产能够带来丰厚回报，于是都加入这场赌局，但骗局就是骗局，总会有骗不下去的时候，一旦骗不 下去，泡沫就将破裂。理论上讲，房价当然不可能永远上涨，总会有一个临界点。但问题是，这个临界点在哪儿，什么时候接近，人们并不知道。也许少数人先知先 觉，可多数市场参与者是后知后觉的。理性的局限和人性的贪婪会使人以为那个最后接棒的傻子不是自己，而是别人。而从过去的经验来看，似乎也支持这点。至少 从2008年的国际金融危机起，很多人总觉得房价很高，盼望房价下跌，好抄底，房价也确实在某段时期内下跌了，然而下跌上涨得更厉害，他们也就在看空房价 的过程中错过了一轮又一轮的买房机会，后来一些人醒悟过来，房子什么时候买都是对的，这或许是此轮房价上涨中人们蜂拥购房的原因之一。从这个角度看，即使 存在一个庞氏骗局，很多人相信，到房地产崩盘还远着呢。

不管怎么说，房价由供需决定。此轮上涨是有真实需求支撑的，而非有价无市。统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积36012万平方米，同比增长 36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点；商品房销售额2.76万亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。从销售额比销售面积增长高出近 20个点来看，全国房价存在一定的泡沫成分，但显然，这个泡沫尚未到破裂的程度。当然，局部泡沫是否到了破裂的边缘，我不清楚。

2014年诺贝尔经济学获得者让•梯若尔以对市场力量和监管的分析而著名，他有个引起争议的观点，认为引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降 低资本的过度积累，对整体福利是一种改进。从梯若尔的观点来看，一定程度的理性的地产泡沫是可取的。有学者据此认为，在中国相对封闭的货币环境中，过度的 储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。故而泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要 时间才能成为要破裂的恶性泡泡。那么，目前的房价，是否为小泡泡，还是大泡泡，抑或恶性泡泡？不同的人有不同判断，然而真实考察房价的要素，会发现，要想 房价下跌，确实有难度。

价格不但由供需决定， 也受成本制约。房价是由三部分构成，即建安成本、地价和税。其中税和购地成本占了房价的一半以上。如果不想房子偷工减料、粗制滥造，建安成本是不能降的， 能降的是地价和税。可是这两项都关乎地方的财政收入和公共支出，目前地方债的规模很庞大，公共支出包括政府自身的开销很多，如果不从地价和房地产税抽取， 怎么去填补地方债的窟窿？故政府是不乐意看到房价下跌的。其实，房价崩溃比房价疯涨造成的社会后果更让政府担忧。

所以，我认为，政府可能采取的办法是：加码调控，使房价在现有基础上维持稳定，或者略有下调，但不会主动去刺破这个泡沫。