租房的美好时代 房产中介“11禁区”

5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。这是我国针对租房市场进行立法规范，其不仅明确了出租人、承租人之间的权利和义务，还加大了对房地产中介违法违规行为的处罚力度。

首部租赁法规出台，是否意味着租房市场将迎来美好时代？

重点保障承租人权益

被中介忽悠、房东随意提价、“一言不合”就被赶、押金说扣就扣……说起租房那些事儿，租客们总能吐槽各种烦恼。

据了解，目前租赁市场的供应主要来源于个人私房，此外，网上出租房源虚假信息多，中介机构报价虚高，租房中介多为一次性服务，后续合同纠纷等事宜并不参与等，往往让租房客成为最后的受害者。

为有效规范租赁市场，控制房租涨幅，《条例》明确，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，支持当事人签订3年以上住房租赁合同。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

据记者了解，目前租房市场上长租现象不常见，一般租赁时期为1年。“租赁合同基本是一年一签。有些租客希望签3年，出租人不一定会同意，因为每年的租金都会不一样。”美联物业代理（深圳）有限公司客户主任秦敏芳告诉记者，签长期租赁合同，不仅房东不一定同意，有些租客也不乐意。“有些租客刚出来工作，还不太稳定，他们往往不愿意签太长时间，因为若提前离开，租金是不能退回的。”

秦敏芳是中介，同时也是一名租客，她所租的房子就是每年一签，每年租金都会涨200元或是300元。

出租人李越梅认为，若租期超过两年，她一般会在备注中注明根据市场变化调整租金。房东牛先生则认为签订长期租赁合同减少了频繁更换租客所带来的麻烦。“在长期租赁合同中考虑增加租金浮动的条款，例如租金每年上浮5%。并规定清楚各项违约事项导致的违约金数额，例如房东临时计划收回房屋出售，则应约定所需支付的违约金数额。”

租客也别太“任性”

租客有烦恼，房东也有委屈。

“出租个房子，还成了专业马桶、灯泡维修工，甚至电费都被默认是房东交。”李尧对记者如是吐槽。去年，她家将房子租给一对年轻夫妇。

“有一天，我爸接到电话，租客说家里灯不亮了，让我爸去帮忙修理，去了才发现原来是因为电量超了，离开时父亲就顺便帮他们把电费交了。”李尧说，此后这对夫妻就默认电费该房东交，“没电了，该交电费了。”“煤气也快用完了。”“停水了，水费还没交呢。”……李尧父亲每个月都会接到租客的这种电话。

有一天租客打电话给李尧父亲，说是跳闸了，要更换保险丝。李尧母亲接过电话，问他为什么自己不能换，结果租客说怕被电死，太危险了……

“这对夫妻搬走的时候，还将家里的凳子、小桌子等都带走了，电话再也打不通了。由于他们在夜市摆摊卖烧烤，走后家里地板上堆着发臭的海鲜、烂菜叶等，招来不少苍蝇。”李尧说道。

不少房东对租客有一定要求，若租客素质较高，房东还愿意适当减少租金。“租客的个人素质很重要，要看是否能友好接触，不制造麻烦。”在深圳工作的牛先生正准备为自己的房子寻找合适租客，在他看来，租客的生活习惯也需要了解，了解他们是否会对房屋造成损伤。

房子出租了两年后，在收回的那天，看到地上横七竖八扔着的袜子，堆满了的垃圾，本是雪白的墙壁上写满了送水、物业等电话号码，还有小孩的乱涂乱画，苗浩斯惊呆了，“这还是我的房子吗？”

当苗浩斯问租客是否平时在家里也习惯在墙上记电话号码时，对方这样回答：“怎么可能，那可是我们自己的家。”

为约束租客行为，明确租客对租赁房屋的保护责任，《条例》规定，承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

房产中介有了“11禁区”

《条例》对房地产经纪机构，即平时所说的房地产中介提出了明确要求，划定了“11禁区”。比如，明确中介不得捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；不得发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；不得对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益等。

对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，《条例》规定，应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务，其合法权益受到损害的，可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的，可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。

此外，《条例》还提及，承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房。对此，有房东认为这是鼓励“二房东”行为，不予以支持。

“不支持‘二房东’。出事了，谁负责任？安全责任问题如何界定？”李越梅说。

也有出租人认为“二房东”的存在并不违法。“我认为‘二房东’本身起到的是中介的职能，可以认为‘二房东’是市场价格调节中的一环。”房东牛先生认为，部分‘二房东’发挥了运营维护、信息匹配等作用，是提供了一定服务的。“尤其是成规模的‘二房东’，实际可能演变成了一种新型的租房中介机构。不过，实际生活中，也有大量‘二房东’给出租人、承租人造成了麻烦。所以需要对‘二房东’进行适当的管理。”

（来源：工人日报）