按份共有人转让份额的不动产登记问题

按份共有人转让份额的不动产登记问题

按份共有作为共有形式的一种，其与共同共有有着明显的区别，有观点以“人合说”与“资合说”区分两者，认为共同共有基于共有人之间特殊的身份关系而得以维系，而按份共有则因财产份额合于一体而达成共有关系，两者得以维系的基础不同。也恰因按份共有的“资合性”，使各个按份共有人皆可能处分其份额，那么具体到不动产登记实务中，便会牵扯出几个问题，其一为按份共有人向其他某一按份共有人转让份额时是否需全部共有人一并提出申请？其二为按份共有人对外转让其份额时，登记机构是否需要审查其他按份共有人优先购买权的行使？

按份共有人对内转让份额的申请人问题   

有关按份共有人份额转让的规定，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第七十八条第三款明确规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”可见按份共有人对其份额可自由转让，但问题是，转让与受让之按份共有人向登记机构申请登记时是否还需要其他按份共有人到场一并提出申请呢？《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请，共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”此处并未明确当按份共有人对内转让份额时，仅需作为转让方和受让方的按份共有人申请还是需所有按份共有人共同提出申请。   

  有观点认为此种情形下应要求全部按份共有人悉数到场提交申请，按份共有人转让份额应通知其他按份共有人，且其他按份共有人有权利予以确认份额的变化，借此以防止部分按份共有人恶意转让其份额，从而造成部分按份共有人对共有财产的实际控制，以影响其他按份共有人的权益。亦有观点对此持否定意见，其自按份共有之性质出发，认为除去按份共有人之间存在特殊约定，按份共有人对其份额可以自由转让，不仅可选择转让份额的额度亦可自由选择受让方，并不受其他按份共有人的干涉，故而此登记申请仅需作为转让方和受让方的按份共有人申请即可。其援引《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第二款规定：“按份共有人转让其享有的不动产份额的，应当与受让人共同申请转移登记。”指出此处亦未规定必须全体按份共有人到场提交申请，故而受让人与转让人共同申请便应予以受理。  

   笔者认为以上两种观点各有其可取之处，但皆不全面，按份共有因其“资合”性质，其可流动性较之共同共有较强，《民法通则》亦规定了按份共有人可要求将份额分出和转让，其份额相对独立，各按份共有人基于份额承担责任。故而当部分按份共有人转让其份额给其他按份共有人时，原则上只需双方到场申请即可，然而存在一种特殊情形，当按份共有人对内转让其份额时，受让份额之共有人因新增份额而造成其份额占不动产全部份额支配地位的，此支配地位以2/3份额为界限，此情形下，对内转让应通知其他按份共有人并征询其意见。因《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)及《不动产登记暂行条例实施细则》均规定了按份共有占2/3份额的共有人可处分共有物，倘若任由按份共有人内部转让，极易造成部分按份共有人通过分出受让的形式从而占据2/3以上份额以达到处分不动产的目地，使得其他1/3以下份额按份共有人权益受到侵害。笔者认为，虽然《物权法》规定了2/3以上按份共有人可以处分共有不动产，但是《物权法》亦强调尊重当事人意思自治，若共有人之间基于处分有特殊规定的，首先依其规定。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”然而对于按份共有人对内转让份额促成受让人份额占2/3以上的情形，其为不动产份额的的重大变更情形，此情形下按份共有人份额发生了变化，受让按份共有人借助受让份额获得了更多的份额甚至权利。出于公平公正的考量，理应赋予当事人对不动产的处分重新约定的权利，故而其他未及1/3份额按份共有人的意见便不可或缺，在此情形下，应由全体按份共有人到场，1/3以下份额按份共有人做出同意申请人转让份额的意思表示方可予以办理。    

故而针对按份共有的份额转让，应细化相关司法解释，当某一按份共有人因受让而达到2/3以上份额时，赋予其他1/3以下按份共有人否决权，一则保护了小份额共有人的财产权益，二则避免了按份共有人出于非法目的分出受让份额以处分不动产获利。

按份共有人对外转让份额时是否需审查其他按份共有人优先购买权的行使？   

按份共有人对外转让份额时，其他按份共有人在同等条件下具有优先购买权，上文《民法通则》第七十八条第三款提到了其他按份共有人的优先购买权问题，《物权法》亦有规定，其一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”同时，《较高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》又进一步缩小了优先购买权的范围，其二十四条规定：“按份共有人之间转让共有的不动产或者动产份额，除共有人之间另有约定，其他按份共有人依据物权法排名前列百零一条规定主张优先购买权的，人民法院不予支持。”介于此，只有当按份共有人对外转让其份额时，其他按份共有人方有优先购买权。那么在按份共有人对外转让其份额时，登记机构是否应审查其他按份共有人优先购买权的行使呢？  

有观点认为，登记机构应审查其他按份共有人对于行使优先购买权的行使与否。对于其他按份共有人皆放弃优先购买权的，形成书面具结材料予以存档；对于按份共有人选择行使优先购买权的，应告知当事人待份额受让协议达成之后再行提出申请。其认为优先购买权为共有人的法定权利，而产权登记环节作为产权变更少有把关环节，通过登记机构的把控，可以有效保障其他按份共有人的权益。

 另有观点认为优先购买权为法律预设权利，其目的重点在于保护按份共有人权益，而不在于限制份额转让。倘若在登记环节审查按份共有人优先购买权的行使与否，容易造成其他按份共有人恶意以优先购买权阻碍按份共有人转让份额，又怠于行使同等条件的购买权。且优先购买权中对于同等条件的认定极难把握，争议较大，发生争议时宜由司法部门裁决为宜。故而该观点认为，登记机构可在受理时对申请人是否已通知其他按份共有人行使优先购买权进行问询，而无须其他按份共有人到场。  

笔者赞同第二种观点，优先购买权不应成为阻止份额转让的原因，对于优先购买权，德国法认为按份共有人优先购买权具有预告登记的法律效果，然而预告登记与其仍然有本质区别，预告登记具备阻却物权变动的法律效果，为法律赋予了债权物权化的属性。而优先购买权为法律预设的形成权，在共有人之外的第三人与按份共有人就份额转让进行交易时完全可以通过登记簿的公示予以知晓其他按份共有人的存在及其可能会提出优先购买权的情形，并因此承担倘若共有人提出行使优先购买权时的风险。假设亦赋予其如同预告登记一样的阻却物权变动的效力，因登记机构对其他按份共有人优先购买权的行使与否，是否符合同等条件无条件甚至无权限审核，易造成其他按份共有人滥用此权利，提出行使优先购买权以阻却份额转让登记，从而限制交易，不利于交易市场的稳定。  

同时登机机构审查优先购买权行使与否，可能会损害其他按份共有人权益，极端情形下，占绝大多数份额的按份共有人本欲转让份额却因共有人优先权的行使而迫使其处分共有物。比如占2/3份额的共有人甲与占1/3份额的共有人乙共有某房屋，甲欲将其份额转让给第三人丙，倘若审查优先购买权，同时乙又欲行使优先购买权，那么甲有可能因此而无法实现转让份额的目的。那么甲可能会曲线救国，直接将房屋处分给丙，因其占2/3份额，满足处分条件。那么乙的优先购买权实则被规避掉了。另外转让份额之按份共有人可能会与第三人恶意串通，损害其他按份共有人权益，比如按份共有人甲乙各占1/2份额，甲欲转让份额给丙，而乙提出优先购买，为规避登记机构审核，丙提出高价购买，甲丙私下以低价达成协议，迫使乙不得已而放弃优先购买权。

另外第三人与按份共有人订立之合同为合法生效合同，物权变动之原因行为合法有效，仅依据其他按份共有人提出行使优先购买权而拒绝当事人登记申请，于法无据，故而笔者认为对于按份共有人优先购买权行使与否的审查不宜过分严苛，登记机构可以问询，并释明申请人未告知其他按份共有人行使优先购买权的风险，使其自担风险即可。

作者：淄博市房产管理局产权监理所 崔文强