一二线城市超高地价频现 是开始还是结束?

第一财经日报 2016-06-07 08:00:00
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据统计,2016年1月以来,国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。 楼市分化加剧,一线城市和重点二线城市土地稀缺、供不应求,“价高者得”的基本规则下,回笼了资金的开发企业在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市场拼尽财力。6月初,北京、深圳、杭州几宗土地高价成交,形成了

据统计,2016年1月以来,国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。

楼市分化加剧,一线城市和重点二线城市土地稀缺、供不应求,“价高者得”的基本规则下,回笼了资金的开发企业在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市场拼尽财力。6月初,北京、深圳、杭州几宗土地高价成交,形成了一小波地王频现的热潮。

据房地产研究机构的统计,2016年1月以来,国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。

房企抢地,是积极的趁势补仓还是恐慌式的火中取栗,很难界定。一个现实是,近两年来,随着信贷宽松,房企融资环境向好,融资成本处于低位。穆迪投资者服务公 司去年11月提供给本报的数据显示,2015年前10个月,其受评的中国房地产开发商就在国内发行了280亿美元债券,远远高于2014年全年19亿美元 的水平。本报记者查询公开资料发现,金地去年排名前列期公司债票面利率为4.18%,龙湖的7年期公司债票面利率更是低至4.08%。

资本助推下,拿地无非是手起槌落,拿地之后,地块都将诉诸“豪宅”来寻求回款。但豪宅能否成为地王的 全能解药?如果国内房地产市场不能持续上涨,地王将何去何从?针对地王未来可能面临的风险,郭毅预计,主要来自三个方面,首先是政策风险,一线城市一直以收紧调控为主,北京尚未直接收紧,但不排除未来收紧的政 策风险;其次是市场接受度,远郊区县支撑价格上涨的动力较弱,地王项目能否通过自身品质的打造拉近与周边产品的价格差,取得市场接受度尚存疑;最后是资金 风险,由于价差带来的市场接受度较低,将导致项目推迟入市或销售周期无限期拉长,由此带来的资金成本风险不容小觑。

针对前述孙河地块的入市项目,日前有媒体根据北京市住建委网站网签备案数据做出的统计,中粮孙河地块的在售项目中粮瑞府在2015年5月底和9月中旬取得两 批房源预售许可证,共计109套房源,目前项目可售房源剩余75套,包含了资格验核、预定、签约和网上联机备案状态的去化率仅约31%。而泰禾在孙河的项 目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的预售证,这些房源大部分已经转入到现房销售阶段,目前有26套房源显示为未签约状态,去化率尚未过 半。

券商已经注意到地王带来的风险。中投证券 在日前的研究报告中指出,当前新拍土地成本攀升非常明显,部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下,预计房地产价格大幅调 升的可能性将逐步减小,而地价成本攀升,存量低价土地减少,未来2年至3年,房地产行业毛利率将有可能出现明显调整,过去30%左右的毛利率水平可能大幅 下滑。国信证券(002736,股吧)日前发布报告也称,房地产的调整已经开始,政策基调有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱,房价上涨对购买力存在负面 影响,政策和货币宽松的边际效应将递减,与此同时,一线城市楼市已率先出现调整迹象。

国信证券在报告中称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。穆迪投资者服务公司日前提供给本报的报告则指出,中国主要 城市尤其是一二线城市住宅价格迅速上涨,可能引发更多的调控措施,从而抑制房价过快上涨。穆迪预计,若出台进一步刺激政策,其成效亦有限,而部分一二线城 市的政策可能收紧,从而令这些城市的房地产需求降温。

“没有目睹过盛极而衰的人总是心存侥幸,但有时宏观调控或市场周期就像悬在头顶那只靴子,可能在不经意间就砸中了脑袋。”一上市房企营销方面负责人对本报记者说,未来的半年,地王豪宅项目如何定价,以找到去化速度与盈利目标的平衡点,靠的可能不是胆魄或勇气,而是冷静与耐力。

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