“黑马”带你看清 楼市风险与机会

导读

转眼间，2017年时间过半。说起今年上半的淄博房地产市场，价格上涨、供不应求、日光盘等等便会浮现脑海，成为这半年淄博房地产市场的代名词。有多少人想买房买不到房，又有多少人在犹豫是观望还是抓住2017年房地产市场最后的尾巴。面对这些现象，仅从2017年我们似乎无法解释原因，也无法给出合理的建议。近日，记者专访了山东黑马房地产顾问有限公司总经理黄劲松，作为房地产界的资深人士，将时间前推至2013年，从对2013—2016年这三年房地产市场的分析中找到了今年上半年房地产市场看似不合理现象的合理性，为我们拨云见日。

量价齐升成上半年淄博房地产市场代名词

“2017年上半年，整个淄博房地产市场达到4万多套的成交量。量价齐升可以准确概括上半年淄博房地产市场。”黄劲松总结到。

  的确，2017年上半年淄博房地产市场成交量大的同时价格也出现了一定程度的增长，因此很多人便认为这种现象不合理，也无法解释。但如果着眼于房地产发展历史，其实是符合历史发展规律的。“房地产行业发展的规律一直是一个抛物线型的缓慢增长，有低谷也有高点，同时还会在高点的基础上继续上涨。近几年的房地产市场相对的低位点出现在2013、2014、2015这三年。而2016年到2017则是一个从低到高的增长过程，2017年便达到了一个高点。”黄劲松告诉记者。

  说起2016年的房地产市场，从一线城市到四线城市全面开花。但是随着年底国家政策到地方法律法规的出台，不同的城市出现了不同的表现，有的表现为成交量下降，有的表现为价格趋于平稳。而对淄博的影响并不大，甚至还在继续享受2016年好的市场形势。

  2017年上半年为什么会有这么多人选择买房子？原因很简单，那就是前几年一直在观望没有买房的人，在今年集中爆发买房。“从整个时间轴来看这个现象是非常合理的，2014、2015市场不好的时候大家都在观望，2016、2017年市场出现好转大家也都纷纷进入房地产市场。房地产市场每年都有新增的购房需求，前两年攒下的加上今年新增的购房需求，所以从表面上看今年买房的人很多，但是平均下来每年是差不多的。因此，虽然我们仅仅分析2017年上半年淄博房地产市场，要真正找到原因就把时间推到2014年，结合前三年这个基础。”黄劲松说。

  除了成交量的增长，今年房价也出现上涨。其原因首先是供需关系决定，供不应求价格肯定会坚挺甚至上扬，供大于求时，价格会相对降低。其次，随着土地成本、建筑材料、人力成本的增加，房价也会随之上涨。因此房价上涨似乎看起来也是一个市场决定的必然趋势。

明年或是一个购房好时机

在淄博房地产市场走势的抛物线图中，今年上半年已经处在一个高点，但是否到达了顶点，黄劲松给出的答案是否定的。“2017年下半年淄博的房地产市场还会出现上扬的趋势。”黄劲松说，“本来在2017年会有不少新盘上市，但是由于规划、手续等因素推迟了开工时间，下半年无法供应到市场。因此市场上仍然是目前在售项目的有限房源，市场供应量依旧较少，而市场的需求还在不断的释放，淄博下半年房价没有下降的理由。”

  在与黄劲松的交谈中记者了解到，明年或许会是一个购房的好时机。那些今年无法开盘的项目会选择在今年开工，而从开工到供应到市场需要一个过程，短则半年长则一年，因此开盘的时间结点就到了明年，所以说明年上半年房地产市场将会有一个集中放量的过程，供需结构会发生变化，可选择的房源增加。

  不仅是淄博下半年的房地产市场依旧乐观，整个房地产行业都会如此。随着全国城市化进程的加快，每年都会有新增的购房需求，加之各种改善型需求，“居者有其屋”已不能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，从事房地产营销策划20多年，如今的黄劲松对于房地产行业依然看好。

未来，社区服务创造多彩生活

到底要不要买房，什么时候买房最合适呢？黄劲松给出的建议是要根据自己的购房需求，有需要、有适合自己的产品果断出手，等待的结果只能是房价的上涨。而如果是改善型、选择型的住房需求则可以等一等，明年或许会有大量新盘供应，那个时候好户型和好位置的房源增多，购房者能比较容易地选出自己满意的房源。

  作为房地产销售界的“元老”级人物，黄劲松为记者讲述了几个所谓行业上的节点，在这些节点上房价会有所微调，比同期房价有所下降，如果购房者能够抓住这些节点便可以省下一部分资金。首先是在新盘集中上市期间，供应量变大，并且同期项目之间的竞争关系使得价格会相对下降。其次，是房地产市场中的一个“低开高走”的规律，在开盘时价格往往会略低于同期市场价格，特别是同期开盘项目较多时更是如此。还有一个节点是年底，这个年底包括元旦之前和春节之前，这个时候往往是冲业绩和需要大量现金回笼的时候，所以也是一个购房好时机。

  在房地产市场中，能够直接提供给消费者的产品毫无疑问是房子，而物业等等一系列配套服务则对提升整个小区品质和消费者的生活品质也至关重要。黄劲松看来，未来的房地产市场是一个品牌发展时期，老百姓认可的品牌开发商，不仅能建造高品质的楼房，还能够提供一个满意的物业服务，为小区的居民创造一个舒适的居住环境。黄劲松为我们描述了一个未来物业的画面：通过使用社区的手机APP人工智能服务，小区业主可以实现终身免缴物业费，这个平台包含了购物以及各种维修、保洁等生活服务，当业主需要一项保洁服务或者维修服务时，只需在APP上下单，便会有许多保洁服务和维修服务从业者来抢单，满足业主的各项需求。

  也许在不久的将来，淄博的某个小区中便会出现一种智能物业，一个手机APP便会带给你生活中的各种配套服务。而房地产开发企业的理念也将会从房地产服务生活向社区服务生活转变，为业主创造出更加多彩的生活。