2022,淄博刚需买房客何去何从?

最近，淄博主城区市场上呈现出一个明显的特点：

顶级豪宅选择多了，新增两块高价住宅地，不缺钱的淄博富豪们，未来金城荣基臻岳、新东升齐盛湖地块都是高端项目，都可以选；

改善、换房的选择也多了，宽水上院、绿城·春风瑞园，都是低密改善盘，富人选项挺多。

还有消息传来，第四代住宅旁公寓用地要变更土地性质改bs，正准备改规划……

这都是富人的狂欢盛宴，同样与之形成对比的是，未来2023年，刚需购房者的机会将越来越少，尤其是大学城片区。

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自从大学城新城·悦隽江山以6400元/㎡以价换量，叠加“送车位送储藏室”双重buff，紧接着鲁商中心、明发·桃花源著的跟进，低总价就能上车，一时大学城板块内刚需购房力增强。

今年9月中旬，金鼎·东柳湾以均价5500元/㎡、现房低首付、带车储促销政策，直接反映在10月网签数据上——网签50套，东柳湾同样在加快去化速度。

之前不少刚需购房者还能买到一些性价比高的房，还有一些低价、特价机会去选，比如：818时期，鲁商中心喊出“清盘大促”的口号，一期现房小高层 6800起，送车储。

但鲁商中心现在重心为一期现房叠墅产品，总价120万/套起，和二期小高层、洋房产品；其中洋房面积段150-194㎡左右，对外报价约8800元/㎡。

新城·悦隽江山当前二期约剩余140套，明发·桃花源著小高层剩余30余套，以一层二层居多，面积段以130㎡为主；洋房100余套，面积段在140-160㎡之间，标准层价格约8800元/㎡，一楼带院15000元/㎡，顶层复式价格在11000元/㎡。

再加上金鼎·东柳湾，这是大学城的四大刚需天王。

大学城的其他楼盘，如鲁中·林湖公馆，单价约6500元/㎡，但面积段大，未推的1#、7#楼属于13F产品，面积段在130-143㎡之间，两栋楼房源在140套左右；创业·齐融佳园建面约220-320㎡三层联排别墅暂未开售；

前段时间宽水上院合院、洋房预售已出，合院产品单价最高28000元/㎡，面积段在246—381㎡之间。

其余小高层、洋房面积段在163-241㎡之间，10F小高层备案价在8063--17930元/㎡，6F洋房备案价在11004--15870元/㎡之间。

绿城·春风瑞园高端改善属性更加明显，四层叠墅，上叠露台，下叠庭院，洋房、叠拼、合院，纯改善大盘。

加上邻近孝妇河的润璟湾，产品较为低密，可以看出今年年底随着部分刚需楼盘加快去化速度，大学城板块已呈现“脱刚变改”的态势，也指向一个事实，大学城以后将成为低密改善的生态宜居板块。

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“刚需”代表的往往是第一套房，人生的第一套房，往往就是最基本的需求，综合来看，刚需购房人群可以归纳为以下几个特征：

1. 从置业次数来说，是首套房/生活范围内唯一房产；

2.从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学等，有不得不买房的强烈因素；

3.从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

如果大学城刚需四大天王逐渐去化掉，大学城留给刚需的时间不多了——赶不上的刚需，够不着的刚改、改善，很可能就是刚需们面对的尴尬局面。

那么放眼整个主城区呢？刚需项目（单价在7500元/㎡以下，总价80万之内的项目）还有多少？

东部的中南紫云集即将售罄，均价5900元/㎡，库存20余套；

保利城高层价格7500元/㎡，现项目一期已全部推出，剩余200套左右。

经开区柳泉悦府（即将交房）库存约100多套，现总价在72-73万；

中房四季城·南苑库存约110套，最小户型117㎡，总价70万以上；

高新区符合80万--90万总价的楼盘较多，有中梁·星海云著、裕昌祥生·文贤樾、名士华府（95㎡、115㎡）、金城荣基·柳泉书院（106㎡、116㎡、118㎡）。而且名士华府、金城荣基·柳泉书院有准现房优点加持，价格较稳定。

前段时间海棠悦府11F小高层首开均价9200元/㎡，再次巩固了玉龙湖的板块价值，加上万科·城市之光一期现主推141㎡户型，可以说这两大楼盘当前属于刚改改善购房人群。

最后通过统计2022年新增房产项目，发现特点有两个：

其一数量少，其二，几乎都是刚改、改善盘，刚需小户型极少。

可以说刚需客只能在东部、高新区北部、大学城、经开区南边区域内挑到合适的房源。

如果随着上述这些刚需盘的去化，淄博市场上将面临无刚需盘的情况（本篇不是在为房地产摇旗呐喊，凭数据说话）

通过统计2022年1月到现在的土地市场发现，开发商对新区核心位置（齐盛湖板块、重庆路教育板块）、红莲湖核心位置比较青睐，短期内将不会有刚需新项目。

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这一年的淄博楼市，着实让人五味杂陈。

已经买房的业主担心降价烂尾，还没买房的担心买房后降价和烂尾：

经历过延期交房的拉扯；经过过疲惫的维权；

这让刚需客的观望情绪越来越重，尤其加上疫情原因，不敢上车。虽然淄博政策频发，但市场，却安静如昨。

但，往后的日子，赶不上的刚需，够不着的改善，很有可能是留给淄博刚需客的难题。