2022,淄博刚需买房客何去何从?

搜狐焦点淄博站 2022-11-25 10:07:43
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2022,淄博刚需买房客何去何从?

最近,淄博主城区市场上呈现出一个明显的特点:

顶级豪宅选择多了,新增两块高价住宅地,不缺钱的淄博富豪们,未来金城荣基臻岳、新东升齐盛湖地块都是高端项目,都可以选;

改善、换房的选择也多了,宽水上院绿城·春风瑞园,都是低密改善盘,富人选项挺多。

还有消息传来,第四代住宅旁公寓用地要变更土地性质改bs,正准备改规划……

这都是富人的狂欢盛宴,同样与之形成对比的是,未来2023年,刚需购房者的机会将越来越少,尤其是大学城片区。

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自从大学城新城·悦隽江山以6400元/㎡以价换量,叠加“送车位送储藏室”双重buff,紧接着鲁商中心、明发·桃花源著的跟进,低总价就能上车,一时大学城板块内刚需购房力增强。

今年9月中旬,金鼎·东柳湾以均价5500元/㎡、现房低首付、带车储促销政策,直接反映在10月网签数据上——网签50套,东柳湾同样在加快去化速度。

之前不少刚需购房者还能买到一些性价比高的房,还有一些低价、特价机会去选,比如:818时期,鲁商中心喊出“清盘大促”的口号,一期现房小高层 6800起,送车储。

但鲁商中心现在重心为一期现房叠墅产品,总价120万/套起,和二期小高层、洋房产品;其中洋房面积段150-194㎡左右,对外报价约8800元/㎡。

新城·悦隽江山当前二期约剩余140套,明发·桃花源著小高层剩余30余套,以一层二层居多,面积段以130㎡为主;洋房100余套,面积段在140-160㎡之间,标准层价格约8800元/㎡,一楼带院15000元/㎡,顶层复式价格在11000元/㎡。

再加上金鼎·东柳湾,这是大学城的四大刚需天王。

大学城的其他楼盘,如鲁中·林湖公馆,单价约6500元/㎡,但面积段大,未推的1#、7#楼属于13F产品,面积段在130-143㎡之间,两栋楼房源在140套左右;创业·齐融佳园建面约220-320㎡三层联排别墅暂未开售;

前段时间宽水上院合院、洋房预售已出,合院产品单价最高28000元/㎡,面积段在246—381㎡之间。

其余小高层、洋房面积段在163-241㎡之间,10F小高层备案价在8063--17930元/㎡,6F洋房备案价在11004--15870元/㎡之间。

绿城·春风瑞园高端改善属性更加明显,四层叠墅,上叠露台,下叠庭院,洋房、叠拼、合院,纯改善大盘。

加上邻近孝妇河的润璟湾,产品较为低密,可以看出今年年底随着部分刚需楼盘加快去化速度,大学城板块已呈现“脱刚变改”的态势,也指向一个事实,大学城以后将成为低密改善的生态宜居板块。

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“刚需”代表的往往是第一套房,人生的第一套房,往往就是最基本的需求,综合来看,刚需购房人群可以归纳为以下几个特征:

1. 从置业次数来说,是首套房/生活范围内唯一房产;

2.从置业需求来说,一般是婚房、异地安家、孩子上学等,有不得不买房的强烈因素;

3.从产品来说,一般是面积紧凑中小户型,低总价,维持居住的基本配置。

如果大学城刚需四大天王逐渐去化掉,大学城留给刚需的时间不多了——赶不上的刚需,够不着的刚改、改善,很可能就是刚需们面对的尴尬局面。

那么放眼整个主城区呢?刚需项目(单价在7500元/㎡以下,总价80万之内的项目)还有多少?

东部的中南紫云集即将售罄,均价5900元/㎡,库存20余套;

保利城高层价格7500元/㎡,现项目一期已全部推出,剩余200套左右。

经开区柳泉悦府(即将交房)库存约100多套,现总价在72-73万;

中房四季城·南苑库存约110套,最小户型117㎡,总价70万以上;

高新区符合80万--90万总价的楼盘较多,有中梁·星海云著、裕昌祥生·文贤樾、名士华府(95㎡、115㎡)、金城荣基·柳泉书院(106㎡、116㎡、118㎡)。而且名士华府、金城荣基·柳泉书院有准现房优点加持,价格较稳定。

前段时间海棠悦府11F小高层首开均价9200元/㎡,再次巩固了玉龙湖的板块价值,加上万科·城市之光一期现主推141㎡户型,可以说这两大楼盘当前属于刚改改善购房人群。

最后通过统计2022年新增房产项目,发现特点有两个:

其一数量少,其二,几乎都是刚改、改善盘,刚需小户型极少。

可以说刚需客只能在东部、高新区北部、大学城、经开区南边区域内挑到合适的房源。

如果随着上述这些刚需盘的去化,淄博市场上将面临无刚需盘的情况(本篇不是在为房地产摇旗呐喊,凭数据说话)

通过统计2022年1月到现在的土地市场发现,开发商对新区核心位置(齐盛湖板块、重庆路教育板块)、红莲湖核心位置比较青睐,短期内将不会有刚需新项目。

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这一年的淄博楼市,着实让人五味杂陈。

已经买房的业主担心降价烂尾,还没买房的担心买房后降价和烂尾:

经历过延期交房的拉扯;经过过疲惫的维权;

这让刚需客的观望情绪越来越重,尤其加上疫情原因,不敢上车。虽然淄博政策频发,但市场,却安静如昨。

但,往后的日子,赶不上的刚需,够不着的改善,很有可能是留给淄博刚需客的难题。

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