2016年房地产投资的新逻辑

9年过去了，王伟（化名）仍然清楚地记得那个下午。两个穿军大衣的中年男人从一辆夏利轿车上下来，径直进入售楼处的大厅。在简单地沟通了20分钟后，他们就爽快地交了6套房子的定金——是从汽车后备箱里拿出的现金。

光是这一单，王伟就挣了十多万，这几乎相当于他半年的收入。这些抄着山西口音的购房者，被认为是北京第二批成规模的炒房客。此前一批来自南方的温州。

2008年，在房地产销售的岗位上摸爬滚打了7年后，王伟也转身成为炒房者。他是北京最早的一批售楼员，借助房产，如今成为这个社会的富有阶层。他手上共有十几套住宅和商铺，分布在北京、三亚和新西兰，身家过亿。现在，他在一家策划公司负责市场工作，但只是“找个营生”，绝大部分的收入，仍然来自住宅和商铺的租金。

在中国人的资产配置渠道中，房地产占有重要地位。过去几年出台的楼市调控政策，亦有相当部分是针对投资需求。

过去十几年来，随着政策、市场环境的改变，投资房地产的门槛、收益、形式等发生了不小的变化。但不变的是，民众的投资渠道仍然不足，房地产投资仍受青睐。尤其在经历了2015年的股市震荡后，房屋作为“耐用投资品”的特性更加凸显。

从短线到长线

在中国房地产发展史上，王伟代表了一个典型群体。他们是中国最早从事房地产销售的一批业务员，并伴随着市场的火爆而赚到“排名前列桶金”。此后，他们中的相当一部分离开销售一线，转而成为专业炒房者，并借助房产价值的提升而成为社会的富有阶层。

“当你有了几百万银行存款的时候，你就不愿意再做那种起早贪黑、吃不上一顿安稳饭的工作了。”谈到自己的转型，王伟对21世纪经济报道说，他从2004年开始在北京做销售员，2008年辞职。

之所以辞职，除了职业倦怠以外，还因当年房地产市场出现下行调整，导致他的签单量大幅下降。

在此之前，王伟已经凭借其资本积累，以及在销售一线的敏锐嗅觉，投资了几套房产。辞职后，他更是一度专职炒房，由于房价上涨迅速，其收益也不断攀升，“赚的比一般的工作都多”。到2009年，市场回暖，王伟已经拥有七八套房产，身家千万。

这几年是中国房价上涨速度较快的时期。在王伟看来，也是投资环境较好的时期。因为政策层面的限制较少，一套房屋从入手再出手的过程非常方便，收益也经常在50%以上。如果用杠杆，收益率会更高。

在这一阶段，江浙地区很多工厂主四处投资房产，获得的收益甚至高过其主业。

真正的转折点在2010年，当年4月底，北京出台“限购令”，成为全国排名前列出台限购措施的城市。到2011年初，全国范围内的“限购令”随着“新国八条”而推出。此后，购买房屋的首付比例、贷款利率、税费等不断提高，给投资房产带来不小的障碍。

“还有一点，那时候房价已经涨起来了，以前买两套房子的钱，都不够买一套房子的，银行又很难做贷款。所以你怎么办？”王伟说，2011年之后，投资房地产的门槛明显提高。

亚豪机构市场推广部总监郭毅向21世纪经济报道表示，从2011年开始，对房产的投资出现了一些新特征。主要表现为，从短线投资逐渐过渡到长线投资。

郭毅说，“短线投资的特点是，房子买来后不住，过一段时间再出手。因为当时容易出手，所以很多房子都不装修，能以毛坯房的状态转好几手。准确的讲，更应该称作‘投机’。”她表示，长线投资阶段，业主更愿意装修后外租，收取固定的租金收益。长线投资的另一种表现为，房屋的投资特性弱化，资产配置的特性强化，业主购房往往兼具自住和投资的双重目的。

按照郭毅的观点，该阶段的另一个变化在于，随着主要城市的限购，投资区域从国内转向海外。

这与王伟的动作不谋而合。在朋友的推荐下，他于2013年底在新西兰购得一套房产。“我以前那些同事，很多在国外都有房子，有的早就移民了。”王伟说。

股市跷跷板

尽管通过炒房赚得盆满钵满，但王伟也有失手的时候。2009年末，他曾在北戴河购得一套海景房，无奈遭遇楼市调控，房价不涨反降，且出手困难。最终他在两年后折价两成出手。此后，王伟甚少在北京之外投资房产。

这种情况颇能反映一种现实。据21世纪经济报道了解，中国很多二三线城市的家庭，户均拥有房屋超过一套。也即，还拥有投资性的房产。但由于这些市场明显过剩，导致房屋难以出手。

除此之外，很多炒房者还有一个告诫，“不碰股市”。

2015年，上证综指涨幅为9.41%。相比之下，按照国家统计局的数据，去年11月，全国70大中城市的新建商品住宅价格平均下降0.37%，其中，一线城市平均上涨19.45%，北京则上涨9.6%。

若拉长时间轴，自2010年末至今的过去五年间，上证综指的涨幅为25.3%。全国70城市房价的平均涨幅则为9.34%，其中，一线城市的平均涨幅达到45.53%，北京的涨幅为34.8%。

上述对比颇能说明问题，即过去五年来，炒股的平均收益率明显不及在一线城市投资房产的收益率。过去一年间，虽然两者收益率同样有着明显差距，且股市的稳定性远远不如楼市。

其反映出的另一个问题，则印证了上文的结论。即相比一线城市，其他多数城市的房地产已不具备投资价值。

从去年6月开始，A股高位滑落，很多投资资金难以撤出。解套后，这些资金的相当一部分流入楼市，并成为下半年楼市成交旺盛的推手之一。梳理过往，类似的过程也曾多次出现。

郭毅说，很多开发商反映，当股市处于上涨行情时，房地产项目的回款速度明显变慢。这也说明，楼市资金也会向股市回流。这一过程也被称为“跷跷板效应”。

王伟直言，他曾在股市中损失“两套房子的钱”。相比之下，投资房产虽然门槛略高，但简单，易懂，“技术含量低”。

“技术活”

随着“白银时代”的到来，“技术含量低”恐怕不再是投资房产的特征。

郭毅表示，房产之所以具有投资价值，根本原因在于两点：其一，房产仍然具有较强的保值和增值功能；其二，民众的投资渠道不足，房地产仍是资产配置的主要对象。

从后者来看，乐观因素较多。一方面，2015年的股市大幅震荡使投资者倾向于选择更加稳定的投资渠道。另一方面，近期P2P泡沫不断曝光，使投资者倾向于回归传统的投资方式。

这使得房地产正重新成为资产配置的优选。多家机构的统计数据显示，当前市场的投资性需求比例，正从2011年的低点中回升。

但随着整体市场供需关系的逆转，房地产市场分化严重，房屋的保值增值属性也因区域、物业类型的不同而存在差异。投资房地产，正在变成一项“技术活”。

郭毅认为，大部分二三线城市都已不具备投资价值，未来投资房地产的方向，会集中在一线城市和1.5线城市这样的“孤岛”中。

即使在这些城市中投资，也并非稳赚不陪。一个事实在于，2015年，北京共成交了22宗楼面价突破三万元的住宅地块，未来高端住宅的面积和套数规模巨大。业界普遍认为，北京高端住宅市场存在明显的过剩风险，若出于投资的目的，要尽量避开这种物业类型。

另一个警示则体现在，经过2015年高达44.6%的涨幅之后，深圳房价能否继续大幅攀升，仍然存在未知数。

同样地，商业地产的风险曾多次受到警示。除总体过剩的风险以外，商业地产的景气程度与宏观经济形势密切相关，在经济“换挡期”，投资商业地产同样面临诸多不确定性。

有业内人士指出，与过去相比，房产投资正在表现出一些新特征：高门槛、高风险、低收益。总之难度越来越大。“房产逐渐回归居住属性，并不是坏事。”郭毅说。

（原标题为：2016年，炒房客的新逻辑）