专家:对于高房价 大多数人应该心存感激

新京报 2016-10-13 08:00:00
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原标题:高房价折射货币供给的金融逻辑 楼市追踪 在房地产经济背后,有两个著名规则:一个是格兰杰的房价与M2单向正相关理论;一个是蒙代尔三角原理。 经济学家应如何从经济金融角度解释高房价? 十月一日我曾发微博:“感谢高房价吧,如果不是有钱人都把钱砸进房子里,151万亿的货币,都在市面的话,想吃瓜,得了

原标题:高房价折射货币供给的金融逻辑

楼市追踪

在房地产经济背后,有两个著名规则:一个是格兰杰的房价与M2单向正相关理论;一个是蒙代尔三角原理。

经济学家应如何从经济金融角度解释高房价?

十月一日我曾发微博:“感谢高房价吧,如果不是有钱人都把钱砸进房子里,151万亿的货币,都在市面的话,想吃瓜,得了吧,米你都买不起。另外,有很多有钱的群众交完首付后基本就成了银行的奴隶,消费能力跟你差不多了。对于高房价,大多数人应该心存感激!”

这里面有合理的部分也有不全面的部分,但高房价与货币供给却是密切相关。

第一,房地产是货币的蓄水池。中国房地产总市值只会高于200万亿,假设首付为20%,购房者被吸纳的资金就是40万亿。而每月的月供也在吸收资金。

第二,房地产也成为货币的供给方。银行放贷款都能产生派生存款,房贷也不例外。比如,100万的房子,购房者提供了20万元的首付款,80万需要银行贷款,开发商拿走这100万,他们并不一定取出去,多数是继续存在银行。

第三,究竟是央行货币多发形成了高房价,还是高房价导致央行货币多发?这是先有鸡还是先有蛋的问题,应该由哲学家回答。

在房地产经济背后,有两个著名规则。一个是诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2单向正相关理论,房价高低不决定M2余额,但M2余额多少可直接影响房价高低。我们M2增速一直保持在两位数,这是拉动房价上涨的货币基础。

另一个制约房价上涨的是蒙代尔三角原理。“资本自由流动、货币政策独立、币值(汇率)稳定”三项目标中,一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。

如果实现人民币国际化,人民币可以自由兑换,而又要保持货币政策的独立性,那么按照蒙代尔三角原理,中国将不得不放弃汇率稳定性。这也是为什么人民币入篮子后立即对美元贬值的金融学逻辑。当然,如果放弃货币政策独立性而加息,汇率可以稳定,人民币可以国际化,但是中国经济会雪上加霜。

现在人民币被动维持在高估位置,人们可用较少的人民币换取更多外汇。这是一种隐形福利,能享受到这种福利的人,可以顺利办到签证,换很多美元欧元英镑然后出国消费。可一旦人民币国际化,汇率稳定被放弃,贬值将是大概率事件,而这种福利将难以为继。

在这一逻辑下,人民币国际化后如果贬值发生,以人民币计价的楼市也将受汇率波动影响。因此“人民币贬值后,房价还会涨”,这个观点也是错误的。人民币国际化后,购买力平价等方面会趋于均衡。而达到均衡的一个重要指标是:国人不成群结队去日本买马桶盖,不到欧洲、美国疯狂购物,就差不多了。

需要澄清的是,在公开发文中,笔者并未说人民币入篮就国际化了,也未说入篮是拐点,这样的标题只是编辑需要。笔者保持人民币国际化一到三年的判断,人民币国际化后,各国国家也有储备人民币的需求。毕竟中国是第二大经济体,还有强大勤劳的国民做支撑,人民币也不会无限度跌下去,这只是关于是来个痛快,还是慢慢混的问题。

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