房地产经久不衰有答案了?但央行的表态令人意外

每日经济新闻 2017-03-29 08:00:00
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今年以来,全国房价又经历了一波上涨。面对迟迟不能降温的房地产市场,大家心中不禁升起了这样的疑惑: 为什么人们对房地产如此热衷,乐此不疲?

今年以来,全国房价又经历了一波上涨。面对迟迟不能降温的房地产市场,大家心中不禁升起了这样的疑惑:

为什么人们对房地产如此热衷,乐此不疲?

在很多人看来,城市化的大趋势下,越来越多的人流入城市,改变了住房的供需关系;也有人认为,对优质学区房的热衷,是人们对稀有教育资源的重视。

不过,就在昨天,有人用另一个理论解释了疯狂的楼市。

上海中心城区的房价跑赢货币增长

据报道,在3月25日下午,在某沙龙上,东方证券首席经济学家邵宇抛出来一个有趣话题:哪些投资能够跑赢广义货币的增长?

邵宇给出的一个答案是:上海四大核心区的房价。

他分析指出,从现有数据来看,1985年~2017年M2(广义货币)翻了303倍,30年的复合增长率为21%。

也就是说,如果1985年你有1万块钱,你是万元户,现在相当于你的等值财富是303万元户左右,年化以后,每年年化增长是21%,并且持续30年,这意味着什么?意味着如果不能为财富增值、保值,每年增长21%,并且持续30年,你的钱就贬值了,这是由我们整个国家流动性的增长速度决定的。

邵宇认为,因为中国真正有市场化的房地产是从1998年开始,2000年~2017年上海四个核心区(徐汇、静安、卢湾和黄浦)房价涨了20倍,换算成30年的复合增长率为10%(年化以后每年增长率为6%)。

但是在上海的其他区域,房价大涨也就是过去十年,大概十年涨10倍。北京、上海、广州、深圳差不多都是这样的。每经小编(微信号:nbdnews)在链家提供数据中发现,2006年1月,北京市的均价在7600元/平米,到了2016年5月,则上涨到了3.23万元/平米,10年翻了4.25倍;北京二手房方面,2006年1月时为6200元/平米,到了2016年5月,则上涨到了4.03万元/平米,十年翻了6.5倍。

你也许会问,上海核心区的房价30年年化增长率才6%,怎么又说跑赢了广义货币货币21%的增长率呢?

邵宇解释说,(这是因为)大多数买房者都是加了杠杆的。如果全款买房,收益只有6%而已,如果加了杠杆的话,首付两成就是5倍杠杆,最后结果是23%。这就是为什么核心城市跟核心区域的房价经久不衰、永远不败的道理。

大城市的部分房价能够经久不衰,甚至在能跑赢M2的增速,因此有人提出了“货币宽松导致楼市泡沫”的问题。

对于这个问题,央行行长周小川3月26日在博鳌论坛上予以了回应。

据证券时报报道,周小川表示,不能说货币宽松政策造成通胀和资产泡沫,这其实不是预期的后果;经验表明,当货币政策宽松的话,很可能会导致更高的通货膨胀,或者导致某些资产泡沫,金融市场或者房地产市场,或者其他资产泡沫,但人们还是需要做取舍,还是要关注康复、经济复苏这一面。

这些东西也跑赢货币增速

难道只有投资一线城市最好的房子才能让自己的资产不贬值吗?

其实早在2016年11月,邵宇也发表了一次类似的演讲。据第一财经报道,在那次演讲中,邵宇还给出了另外3个长期以来复合增长率超过21%的投资。

首先,据他的分析,1990年~2016年冬虫夏草的价格翻了145倍,从有数据的1990年开始,到最高峰的2013年,3500根的冬虫夏草从大概每斤150块钱一口气涨到21万。换算成30年的复合增长率为22%,勉强赶上M2的增速。

每经小编在中药材天地网上发现,目前一公斤3000条、产自西藏的冬虫夏草价格为13.5万元/公斤,即一条大约45元,最近一年价格上涨了22.73%,而在上世纪80年代,国内市场冬虫夏草平均价格为每公斤1000元左右。

数据来源:中药材天地网

不过,冬虫夏草有一个缺点,它不耐储藏,不能买一大堆放在家里。

第二个跑赢了M2增速的是什么?是上海的车牌。

邵宇指出:上海车牌2001年第一次进入标准市场化拍卖,当年12月拍出了“宇宙”最低价,一张车牌100块钱。数据显示,从2001年到2017年,上海车牌牌照价格增速凶猛,价格翻了882倍,换算成30年的复合增长率为25%,略高于M2的增速。现在一张上海牌照最新的成交价是88860元。

但是现在你肯定也没有办法买一张车牌号在家里,因为这是被禁止的。

最后一个跑赢了M2增速的就是股票了,而且是腾 讯的股票。

邵宇在演讲中说,“腾 讯应该是二级市场的良心之作,它刚刚上市时的股价是4.5元人民币/股,最高的时候涨到750元人民币/股,2004年~2017年股票价格翻了222倍,30年的复合增长率21%。”

每经小编发现,腾 讯2004年上市时招股价仅3.7港元,在2014年3月7日,腾 讯股价则是达到646港元之高。2014年5月,腾 讯实施了一次拆股计划,1股将变为5股。拆分之后,腾 讯股价将从500港元的水平,降低至100港元左右;投资买入的门槛,相应地从5万港元大幅下降至1万港元。自2014年拆分至今大约两年时间,两年中腾 讯控股股价又涨到了225港元/股,并在近期连创新高。

但邵宇指出,有一个很不幸的消息:

马先生自己在6.5元的时候抛了很多。极少类高速成长的股票能够满足你的要求,当然我们必须把眼光放得更长远一点,不能光看二级市场,因为在二级市场上以炒股为生,做到年化21%的收益并且持续30年,活着的人只有一个,就是巴菲特先生。

从邵宇的讲演内容中可见,普通人的财富要达到21%的30年年化增长率是非常不易的,因为达到这一水平投资标的非常少。

众所周知,2008年美国陷入金融对全球造成了巨大影响,为应对危机,各国央行都采取了相对宽松的货币政策,使得货币增长速度加快。可是,就在今天,央行行长周小川的一番话非常值得注意。

在3月26日的举行的博鳌亚洲论坛“货币政策的’度’”分论坛上,周小川表示,全球经济复苏进程曲折,不能过分依赖货币政策,应该对再通胀保持充分警惕。

据证券时报报道,周小川说,在中国,过去为了应对全球经济危机,中国的货币政策是适度扩张的货币政策,但是在2010年年底的时候,中国已经回到谨慎的货币政策。他指出,全球经济的复苏会经过很多曲折,是一个渐进的过程,因此货币政策也需要逐渐改变,变成比较审慎的货币政策。他认为,这个方向需要看到货币政策限度,要认真去考虑什么时候如何离开货币政策宽松的周期,这是一个非常大的挑战。

同时,周小川还表示:在某些期间,我们会强调结构改革以及其他长期的发展战略,会发出信号告诉人们不要太依赖于货币政策,但是这个信号的发出是很重要的。

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