房地产经久不衰有答案了?但央行的表态令人意外

今年以来，全国房价又经历了一波上涨。面对迟迟不能降温的房地产市场，大家心中不禁升起了这样的疑惑：

为什么人们对房地产如此热衷，乐此不疲？

在很多人看来，城市化的大趋势下，越来越多的人流入城市，改变了住房的供需关系；也有人认为，对优质学区房的热衷，是人们对稀有教育资源的重视。

不过，就在昨天，有人用另一个理论解释了疯狂的楼市。

上海中心城区的房价跑赢货币增长

据报道，在3月25日下午，在某沙龙上，东方证券首席经济学家邵宇抛出来一个有趣话题：哪些投资能够跑赢广义货币的增长？

邵宇给出的一个答案是：上海四大核心区的房价。

他分析指出，从现有数据来看，1985年～2017年M2（广义货币）翻了303倍，30年的复合增长率为21%。

也就是说，如果1985年你有1万块钱，你是万元户，现在相当于你的等值财富是303万元户左右，年化以后，每年年化增长是21%，并且持续30年，这意味着什么？意味着如果不能为财富增值、保值，每年增长21%，并且持续30年，你的钱就贬值了，这是由我们整个国家流动性的增长速度决定的。

邵宇认为，因为中国真正有市场化的房地产是从1998年开始，2000年～2017年上海四个核心区（徐汇、静安、卢湾和黄浦）房价涨了20倍，换算成30年的复合增长率为10%（年化以后每年增长率为6%）。

但是在上海的其他区域，房价大涨也就是过去十年，大概十年涨10倍。北京、上海、广州、深圳差不多都是这样的。每经小编（微信号：nbdnews）在链家提供数据中发现，2006年1月，北京市的均价在7600元／平米，到了2016年5月，则上涨到了3.23万元／平米，10年翻了4.25倍；北京二手房方面，2006年1月时为6200元／平米，到了2016年5月，则上涨到了4.03万元／平米，十年翻了6.5倍。

你也许会问，上海核心区的房价30年年化增长率才6%，怎么又说跑赢了广义货币货币21%的增长率呢？

邵宇解释说，（这是因为）大多数买房者都是加了杠杆的。如果全款买房，收益只有6%而已，如果加了杠杆的话，首付两成就是5倍杠杆，最后结果是23%。这就是为什么核心城市跟核心区域的房价经久不衰、永远不败的道理。

大城市的部分房价能够经久不衰，甚至在能跑赢M2的增速，因此有人提出了“货币宽松导致楼市泡沫”的问题。

对于这个问题，央行行长周小川3月26日在博鳌论坛上予以了回应。

据证券时报报道，周小川表示，不能说货币宽松政策造成通胀和资产泡沫，这其实不是预期的后果；经验表明，当货币政策宽松的话，很可能会导致更高的通货膨胀，或者导致某些资产泡沫，金融市场或者房地产市场，或者其他资产泡沫，但人们还是需要做取舍，还是要关注康复、经济复苏这一面。

这些东西也跑赢货币增速

难道只有投资一线城市较好的房子才能让自己的资产不贬值吗？

其实早在2016年11月，邵宇也发表了一次类似的演讲。据排名前列财经报道，在那次演讲中，邵宇还给出了另外3个长期以来复合增长率超过21%的投资。

首先，据他的分析，1990年～2016年冬虫夏草的价格翻了145倍，从有数据的1990年开始，到较高峰的2013年，3500根的冬虫夏草从大概每斤150块钱一口气涨到21万。换算成30年的复合增长率为22%，勉强赶上M2的增速。

每经小编在中药材天地网上发现，目前一公斤3000条、产自西藏的冬虫夏草价格为13.5万元／公斤，即一条大约45元，最近一年价格上涨了22.73%，而在上世纪80年代，国内市场冬虫夏草平均价格为每公斤1000元左右。

数据来源：中药材天地网

不过，冬虫夏草有一个缺点，它不耐储藏，不能买一大堆放在家里。

第二个跑赢了M2增速的是什么？是上海的车牌。

邵宇指出：上海车牌2001年排名前列次进入标准市场化拍卖，当年12月拍出了“宇宙”较低价，一张车牌100块钱。数据显示，从2001年到2017年，上海车牌牌照价格增速凶猛，价格翻了882倍，换算成30年的复合增长率为25%，略高于M2的增速。现在一张上海牌照较新的成交价是88860元。

但是现在你肯定也没有办法买一张车牌号在家里，因为这是被禁止的。

最后一个跑赢了M2增速的就是股票了，而且是腾 讯的股票。

邵宇在演讲中说，“腾 讯应该是二级市场的良心之作，它刚刚上市时的股价是4.5元人民币/股，较高的时候涨到750元人民币/股，2004年～2017年股票价格翻了222倍，30年的复合增长率21%。”

每经小编发现，腾 讯2004年上市时招股价仅3.7港元，在2014年3月7日，腾 讯股价则是达到646港元之高。2014年5月，腾 讯实施了一次拆股计划，1股将变为5股。拆分之后，腾 讯股价将从500港元的水平，降低至100港元左右；投资买入的门槛，相应地从5万港元大幅下降至1万港元。自2014年拆分至今大约两年时间，两年中腾 讯控股股价又涨到了225港元/股，并在近期连创新高。

但邵宇指出，有一个很不幸的消息：

马先生自己在6.5元的时候抛了很多。极少类高速成长的股票能够满足你的要求，当然我们必须把眼光放得更长远一点，不能光看二级市场，因为在二级市场上以炒股为生，做到年化21%的收益并且持续30年，活着的人只有一个，就是巴菲特先生。

从邵宇的讲演内容中可见，普通人的财富要达到21%的30年年化增长率是非常不易的，因为达到这一水平投资标的非常少。

众所周知，2008年美国陷入金融对全球造成了巨大影响，为应对危机，各国央行都采取了相对宽松的货币政策，使得货币增长速度加快。可是，就在今天，央行行长周小川的一番话非常值得注意。

在3月26日的举行的博鳌亚洲论坛“货币政策的’度’”分论坛上，周小川表示，全球经济复苏进程曲折，不能过分依赖货币政策，应该对再通胀保持充分警惕。

据证券时报报道，周小川说，在中国，过去为了应对全球经济危机，中国的货币政策是适度扩张的货币政策，但是在2010年年底的时候，中国已经回到谨慎的货币政策。他指出，全球经济的复苏会经过很多曲折，是一个渐进的过程，因此货币政策也需要逐渐改变，变成比较审慎的货币政策。他认为，这个方向需要看到货币政策限度，要认真去考虑什么时候如何离开货币政策宽松的周期，这是一个非常大的挑战。

同时，周小川还表示：在某些期间，我们会强调结构改革以及其他长期的发展战略，会发出信号告诉人们不要太依赖于货币政策，但是这个信号的发出是很重要的。