房产决定文旅收益----新地产微言之二(许广志)

之前发表讨论了《无地产不农业，无房产不文旅》，以及《地产决定农业成活--新地产微言》，特别是《炙热的特色小镇，冷静的投资思考》，万余的点击率引起了同仁、朋友的热议，并为部分正在投资农业地产综合体、生态农业等项目的朋友，提供了诸多有益参考，避免了方向失误与投资损失。

现在将话题，进一步延伸，交流探讨一下房产在文旅项目、农业文旅项目当中对项目的投资回报与收益的重要性。为正在投资文旅项目，特别是农业文旅项目的朋友，提供重要的参考理论，改变以往的惯性思维与陈旧的商业模式。

思路决定出路，定位决定成败。在任何一个以农业土地为基础的综合开发项目，或者是文旅开发项目，新地产的操作模式，仅仅是可以将项目从僵尸或死亡堆里拉出来，仅仅是苟延残喘的活下来。要想活的好，就要发挥房产在项目当中的重要作用。什么样的房产？什么样的风格？档次与规模？项目中的占比？等等指标也都会影响到项目的财务状况与盈利模型。

产品的设计，新产品的创意设计，来源于项目辐射市场的客户需求，准确的讲也是超前于市场现有产品半步或一步的未来时代产品。当然，这不是磨灭现有好产品的市场前景，这里讲的是创新、创意在项目当中的关键位置。别人有了，就是模仿、照抄，能否成功或市场接受度有多大，更需要仔细的论证与推演。我国各地不同的居住习惯与生活习惯，以及经济状况、地里位置等等指标，又影响到不同的产品、房产的形态。国家的农业政策、房地产政策、规划政策等等，特别是制约发展的诸多已经过时的政策性审批、政策性指标等等，尚受到既得利益者的公私把关，政府行政意识的提高或创新，也是重中之重。管他什么猫，能拿住老鼠就是好猫。无论什么样是招商引资政策，说服投资者可以放心的投资，说服创业者可以在这里全身心的创业，说服消费者可以周日复驶的终身消费，那就是好项目、好政策。好的产品，来源于未来市场。好的产品，更是他的少有性。好的产品，更是少数人的私享。好的产品，更是给了你产品之外的更多价值享受。

模仿是失败是起点，创新也许是失败的终点，但创新，就有成功的可能。现有农业地产、农业房产的固有政策，已经严重影响到了农业土地的进一步价值升级。大多数较好的项目，也是沿用了房地产的开发模式，或者是挂羊头卖狗肉，再就是玩些擦边球，少有地方政府和企业能够在这方面为了真正造福一方老百姓而冒着政策风险来创新执政与操盘项目的。现在，国家的诸多文件，也已经给放宽了各类农业项目的路子，仅是看地方政府的领会与运营程度了。

无地不往，无房不立，无业不久，无欲不复。地权，房权，创业就业，生活娱乐。发展的好的地方，有钱人多，有智慧的人多，相应的发展机会就多。使尽百般招数，仅为留君安居乐业。

综合成本，决定房产的价值趋向。老的房地产开发模式，无形当中推高了综合成本，失去了原本的竞争力，流失了投资者与生活者。本就没有多大资源或地理优势的地方，再想一口吃个胖子，或者是瓮中捉鳖的思路来发展，其结果只有死路一条。有消费，才有赚钱的路子；有重复性消费，才有持续性的盈利。一锤子买卖，怎么可以。细水长流，方生财之道。一个房产的综合价值趋向，也是一个系统的模式设计。

站在未来看现在。有的朋友问，您的成功案例项目在什么地方？创新的项目、创新的产品，没有现实的案例，有了也就成为了模仿。您的眼光有多远，项目的发展就有多广阔。投资和消费，是截然不同的两种项目设计。投资最重要的是投资回报率，消费最重要的是物超所值。好多朋友的项目，将项目投资，无意识的成为了自我消费，当然，您自己就是一个大土豪也可以。

文旅项目，特别是农业文旅项目，有的不费吹灰之力的成功了，有的无论你如何操心受累投钱费力也难言成功。有的僵尸项目，可以施救，有的也是无计可施，当然，您有不惜血本造福一方的义务性情怀，我会更加支持。

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