「回望」2022淄博楼市十大关键词
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2022年可以用四个字概况：跌宕起伏。
接下来，我们就一起看看，2022年度淄博楼市的「十大关键词」，细细品味这一年的楼市风云！
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“ lpr调整、利率下调”
先从宏观来看，2022年，成为贷款市场报价利率（LPR）调整最多一年，此外，还叠加了两次全面降准。
2022年全年，LPR共下调三次，其中1年期共下降15个基点，5年期以上共下降35个基点——
1月20日，据央行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，1年期较上月下调10个基点；5月20日，据央行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。本次LPR较上月而言，1年期未有变化，5年期下降15个基点；8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
2022年9月30日，住房信贷税收政策优化，中国人民银行决定，自2022年10月1日至2022年底前，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
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“ 救市政策 ”
2022是地产行业历史性调控政策最多和行业拐点的一年。从22年5月开始，淄博政府为房地产的平稳健康发展出台了一系列的重大政策。
· 5月10日，淄博市人民政府网站发布淄博市商务局等10部门关于印发《支持全市商铺健康发展若干措施》的通知。通知内容包含：一、降低商铺经营成本；二、构建商铺发展多元化支撑体系；三、完善商铺发展基础设施；四、推动商铺转型升级发展。
· 5月27日，淄博正式发布《关于调整我市住房公积金有关政策的通知》。其内容包含下调二套房住房公积金贷款首付比例、申请条件等。
· 5月27日，淄博正式发布《关于调整我市住房公积金有关政策的通知》。如降低购买二套房贷款首付比例 缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买第二套房的住房公积金贷款最低首付比例由40%降为30%。
· 5月31日，淄博多部门联合发布关于对符合国家二孩、三孩生育政策家庭给予购房补贴的实施方案——
1、对“三孩”家庭购买新建商品住宅实施补贴 国家出台三孩政策（2021年5月31日）以后，同一对夫妇按照国家生育政策生育三孩，在购房补贴执行时间内购买商品住宅的，以商品房买卖合同成交总价款2%的标准给予补贴，最高不超过30000元。
2、对“二孩”家庭购买新建商品住宅实施补贴 国家出台二孩政策（2016年1月1日）以后，同一对夫妇按照国家生育政策生育二孩，在购房补贴执行时间内购买商品住宅的，以商品房买卖合同成交总价款1%的标准给予补贴，最高不超过20000元。
3、实施阶段性购房补贴。在2022年6月1日至2023年5月31日期间，购买新建商品住宅的，且在2024年12月31日前缴清契税的，给予所缴契税总额50%的购房补贴。
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“限价限交易解除 ”
2022年7月1日起，淄博西区限价限售政策全部取消。随后新东升润园、橡树·黄金城、金鼎·学府壹号、禧悦学府开盘，但现在反过头来看，淄博这些限价楼盘价格对市场影响有限，只带动了新区部分楼盘上行。
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“中央活力区 ”
2022年10月底，淄博市中央活力区(CAZ) 控规批后公布。中央活力区(CAZ)位于淄博新区中润大道以南、上海路以西、原山大道以东、和平路以北区域，总面积约5.92平方公里(至道路中心线)。
从22年3月中央活力区配套之一财富活力湾概念公布，到22年7月公布城市总体框架设计初稿、淄博财富活力湾预招标，最后《淄博市主城区总体城市设计》方案征询意见出炉，可以说中央活力区在22年出镜率很频繁。
可以说政府在不断加快中央活力区重大项目的落地。
在《淄博市主城区总体城市设计》中提出，西区的空间提升项目有财富活力湾、理想城、TOD中心、智慧谷、未来城、幸福湾、创智湾，一大半项目均在中央活力区范围内，这里将是淄博下一个10年发展的重中之重！
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“快速路 ”
2022年，淄博快速路西半环正式通车，不仅实现了快速路与主城区主干道之间的互联互通，还有效衔接了3处高速公路出入口（滨莱高速淄博西出入口、滨莱高速淄博新区出入口和青银高速淄博出入口），缓解核心区道路的交通压力，给淄博市民出行带来新的体验。
快速路的修建会给城市的交通带来利好，而能得到最大便利的则是住在快速路附近的人们，出行将会极大节约时间及成本，而我猜测沿线楼盘有很大可能性升值。
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“集中开盘项目少 ”
2022年主城区共有13个楼盘首开，城南壹号四期、天鸿万象二期玖墅、海德公园、新东升·润园、橡树·黄金城、金鼎·学府壹号、兔巴哥·禧悦学府、金晟·丽水九樾、宽水上院、康桥学府、名士悦府、兔巴哥·海棠悦府，以中心城区海德花园、新区橡树黄金城为代表，采用集中开盘的形式进行首开。
海德花园开盘现场
此外，相比21年，22年营销中心开放的楼盘也较少，以新东升·润园、海棠悦府、名士悦府、中海观园、金晟·丽水九樾、绿城·春风瑞园、宽水上院、钧骐书苑、鑫马·齐鑫合著为代表。
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“低首付、降价”
2022年初以来，开发商的价格战一直打得很紧，抵账房、工抵房、特价房甚嚣尘上，各大楼盘纷纷跟进买房送车位、储藏室、送家电大礼包、送装修……2022这一年房价已把“暗降”升级为“明降”。
尤其大学城片区“明降”比较明显：一口价房源、赠送车位+储藏室，花样较多。
此外，2022年“低首付现象”也开始频繁出现，不只是一线房企，就连本土开发商也加入低首付阵营。如绿地·齐风雅筑、天齐·观棠府、中南高科·创智花园、金晟·丽水九樾、金鼎·东柳湾等。
每当市场下行到一定程度，低首付就会出现，但低首付真的会减轻购房负担吗？
低首付有的表现为——免息垫付，但需要还款，表现为客户向开发商或第三方金融公司借款，开发商补贴客户贷款所产生的的全部或部分利息，但这样容易导致首付来源不合规 。首付贷是被明确禁止的行为，在银行核查客户首付来源时就有可能暴露。
同样，2022年淄博某些开发商为了资金回笼、快速变现等问题，开始用“返现”“补贴”方式获客，最终被政府叫停。
2022年开发商“花样”多，比如提高备案价卖，直接返钱等形式，违规骚操作多，但购房者大多是门外汉，但开发商庆幸的是，同行之间并没有太多拆台，大家都相安无事。
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“高端盘 ”
22年8月拿地的金城荣基（户型面积166-426㎡）、11月环齐盛湖拿地的新东升，12月青岛路小学旁拿地的鼎成，新区2023年要来一场高端局。
目前，大学城新盘起步面积约160㎡，新东升之园、润璟湾均为高端改善，加上原有的宽水上院子、绿城春风瑞园，2023年纯改善盘“卷”到起飞。
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“土拍低迷 ”
2022全年共成交涉宅土地75宗，成交面积约2348784.55.55㎡，总成交额约131.38亿元，成交面积比去年有所下降（2021全年共成交涉宅土地112宗，成交面积约3358887㎡，总成交额约174.5亿元）。
2022土地成交市场，依旧城投托底，淄博市城市资产运营集团拿地232亩，高新区城投拿地142亩。
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“新冠疫情 ”
最后一个关键词还是颁给了“新冠疫情”。
从22年过完春节（2月）以来，统计了每个月的网签数据，大家可以看一下淄博市处于封控—解封交替时的网签状况。
张店3月中下旬处于封控状态，12月刚刚放开，这两个月份网签数据相对其他月份较低，可看出疫情对网签的影响变化。
2023年开始，封控、核酸这些都将逐渐离我们远去了，2023年的房地产市场如何，新冠对房地产的影响究竟持续多久，我们在等市场给一个答案。
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