中国即将迎来人口衰减期,未来房价一定会降!

中国很快将进入一个“收缩型社会”，不是简单的经济衰退，还包括经济、社会各方面的总体发展趋势。其中，人口结构和人口总量的变化，是主导因素。随着未来人口出生率低于更替水平，中国人口特别数量下降是不可避免的。

关于人口衰减引致的社会收缩，不仅是中国的问题，其实也是当今的一个世界性问题。最明显的例子是日本，从总量上看，日本2006年开始人口特别减少，但是其劳动人口减少始于1990年。日本空置房2017年是820万套，2023年预计会到1400万套，2033年预计会到2000万套。

我们现在经常说日本经济“失去的25年”，什么是最根本原因呢?我认为很重要的就是人口减少驱使其进入了收缩型社会。这就是日本的“新常态”，25年前就进入了这个“新常态”。以后就不要再说什么日本“失去XX年”，因为它根本就不可能再回来，除非其人口趋势大逆转。其实欧洲也早就处于社会收缩状态，其表现没有日本厉害的一个重要原因是引进了外来人口。

人口减少和收缩，当然意味着经济增长到了极限，未来经济增长处于低速状态是必然趋势。一个收缩型社会也不能支撑一个高扩张性的货币政策和财政税收。一种常被人提及的观点是，当人口增长减少以后，我们可以通过提高人均GDP来维持较高的经济增长。按照之前的分析，这种观点很可能不成立。

我们这里再看一下日本的数据，人口增长率降下来以后，人均GDP就没有太大的增长。而且实际上人均GDP增长率高的时候正是人口增长率高的时候，而人口特别减少的年代人均GDP增长率也低，有些年甚至是负值。

过去30年，我们经历了最强劲的扩张期，以致于大家对未来经济增长过于乐观，很多人去加杠杆买房子，目前的高房价隐含对未来收入增长率的高预期。但是，现在的80后、90后，不可能重复60后、70后那样的财富增长故事。所以，那些不惜搭进自己未来、并不惜一切代价从银行贷款买房，提高财务杠杆的做法，会面临极大的风险！

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