二手房房龄的长短对购房有什么影响?

焦点网友99001092438 2017-06-07 08:00:00
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常有人说买二手房就像找对象,房屋的年龄决定了一栋房子的身家和未来空间。

常有人说买二手房就像找对象,房屋的年龄决定了一栋房子的身家和未来空间。但是想要得到准确的房龄,却需要从许多纷繁复杂的信息当中过滤,要“借你借你一双慧眼,才能让你把这纷纷扰扰,看得清清楚楚明明白白真真切切。”

首先,房龄与房屋使用年限有关,但却是两个截然不同的概念。

房龄:自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限:即房屋土地的使用年限,是从开发商拿地之日开始算起。

比如,开发商2010年拿地,70年使用权,该土地使用期限为2010至2080年;开发商在该土地建的房子,2012年交付使用。到了2016年,土地使用年限剩余64年(2080-2016);该房屋的房龄为4年(2016-2012)。

其次,房龄对于房屋买卖的影响巨大!

1.从上面介绍可以看到,房龄是房屋从新房投入使用开始逐渐变旧的过程。所以年限越高的老房子,可使用的年限越低,贬值越快。同周边的小区相比,相同户型房龄越长,房屋价格越低。因为越老越不易出售,时间过长的房子,甚至会出现贬值。此外房龄高的老房子,居住的舒适度比较低,建筑主体的磨损情况越严重。随着受损程度的增加,还可能存在安全隐患。房龄越长,剩余的土地使用年限就越短,维修费用也越高,持有成本增加。

2.房龄越长,可贷款的年限就越短。太老的房子,可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面,可能也受影响。比如一套老房子,售价100万,银行评估价80万,按照首付3成来算,银行可以给你发放的贷款最多为56万(80-80*0.3),然而,售价100万减去贷款的56万,就是44万,意味着首付要支付44万才行。

3.房龄越长,越容易满足“满五”或“满二”,从而降低或免除叫过程中的交易个税和营业税。

三. 房龄不是年龄,想虚报就虚报。

有人说既然房龄这么重要,那么怎么样才可以准确的掌握房屋年龄?看房产证准确吗?房产证可以用来查询房龄,但这种方式并不靠谱。因为房产证上的房龄不够准确,正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右;而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手,就不能查询到其真实房龄,因为房产证上显示的是最新的拿证时间。

到房产管理部门查档,是判断房龄最稳妥的查询方式,可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合,带上房本和身份证等相关资料进行查询。

另外,在二手房交易网上备案的情况下,网上挂牌后,输入产权证号,可查询房屋相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此,要找正规的中介公司,减少风险。

四. 来不及准确查询,仅初步判断房龄要怎么做?

在多年从业过程当中,常常有需要初步简单判断房屋年龄的时候。那么以下几个小妙招,也许可以帮你初步核实房屋年龄是否准确!

1.咨询该小区的其他业主、物业工作人员或者附近的老住户,比照得出结论。

2.从房屋结构上判断,上世纪80年代的房屋,比较明显的特征是厅小;上世纪90年代的房屋,在户型设计上开始出现“厅”的概念,两房一厅的房子使用面积大约有80平方米,讲究“大客厅”,客厅在14至15平方米。

3.看细节。根据一些难以更换的物件(下水管道、卫生间地漏等)来判断房龄;厨卫的装修比较难以改变,也就比较容易判断出房屋的真实装修年代,比如地板的装修就不容易更换,所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

4.楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑;楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑;10层以上小高层并配有高层电梯的住宅,约为2000年左右的建筑。

5.看外立面,通过外墙使用材料推测。红砖外墙,外观没有粉饰的住宅楼,多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑;水泥外粉墙面的住宅楼,大多是九十年代初、中期的建筑;墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅,应该是九十年代中后期以后的建筑。

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